以前、家賃の値上げ拒否については、当面の間は今までどおりの家賃を供託すればいいという話をしました。今回は供託したその後のお話を書いてみたいと思います。

家賃の値上げに供託で応戦！これで勝ったも同然？

今のマンションに引っ越してかれこれ５年。入居時にダメ元でお願いした家賃交渉にも成功し、相場より安くで住めてると思う。会社にも近いし、まあまあ駅近。たまたま賃貸情報誌を見たら同じマンションの部屋がうちより２万も高い家賃になってた。最近、物価高とか言うけど、超お得に住めてるじゃん！なんて思っていたら、不意打ちのように家賃値上の通知が届いた。
管理会社に連絡したら、最近地価の上昇も著しく、もともと値下げして入居して頂いているので、今回はどうしても値上げに応じて貰わなければ困る、との回答。よーし。今回もネット情報を駆使して撃退してやる！・・・なるほど、賃上通知が来たら「キョータク」すれば良いのか！「家賃値上げには応じられません！キョータクします！！！」
管理会社は驚いていたけど、今の情報化社会、調べた者勝ちだよね？
※実際には、値上げに応じられないことを伝えたうえで、ご自身が正当額と思う家賃を提供し、受取を拒絶される、またはあらかじめ値上げ後の家賃でなければ受取を拒否する旨を通知されているなどしていなければ供託できません。

まもなく届いた調停申立書。これって詐欺じゃね？

管理会社に強気で返事をしてから早３か月。先月末も「ヤチンキョータク」の手続をした。ちょっと面倒だけど、最初に行った法務局で丁寧に教えてくれたし、あとはネットでも手続きできたから、これで毎月２万円節約できると思ったら安いもんだよ。なんて思っていたら裁判所から封書が届いた！！
最近流行の詐欺かと思ったけど、封筒に書いてある電話番号もネットで調べた裁判所の電話番号と同じ。中身にも大家さんの名前が書いてあるし、なんか本物っぽい？えー！？裁判になるの？？？
家賃の増額、あるいは減額の請求の合意が整わない場合、家賃供託をすればすべて解決というわけではありません。当事者同士で合意できなければ、裁判所で調停（話し合い）を行い、調停も纏まらなければ訴訟手続において妥当な家賃を決めることとなります。供託は、一時つなぎでしかなく、話し合い（裁判）の結果が出るまで、家賃の不払いによる不利益をお互いが受けないために行います。

裁判で新しい家賃が決められたらどうなるの？

裁判所において調停手続、あるいは訴訟手続で家賃の相当額を決めるとある程度期間が必要です。調停で話し合いが纏まれば、最初に裁判所から通知が届いてから概ね３～４か月。訴訟に移行して判決になると１年以上かかることも少なくありません。
今回のケースでは、最初から相場より安い家賃で入居していたようですし、同じマンションで２万円も家賃が違う部屋があるなど事情を考えると、１万５０００円から２万円程度、家賃が上がることがないとも言えません。この場合、供託していた家賃と裁判所で決められた家賃に差額が発生しますが、この差額には年１割の利息を付けて支払う必要があります。（借地借家法第32条）
調停手続で纏まらず、訴訟に移行して金額が決められたとすると、１年～２年程度は掛かっていることが想像できますので、家賃を1万5,000円アップする判決が、始めの内容証明通知から2年後に出されたとすると、1.5万円×24か月＝36万円と支払期後1割の利息の合計４０万円近くを支払う必要が出てきます。
インターネットなどの情報だけを鵜呑みにして、家賃の増額請求に対し、安易に供託しただけでは解決できないので注意が必要です。また、本件のサンプル事例のように、そもそも供託手続に不備がある場合、供託自体が無効と判断され、賃貸借契約の解除、明渡強制執行などにつながるケースもあります。
闇雲に家賃値上げに対抗して供託するのではなく、管理会社とよく話し合いをすることが肝要です。

以上、今回は、家賃供託を行ったあとに起こるかも知れない、ちょっと怖い事例について書いてみました。

万一、家賃値上げの通知があり、諸々の理由で応じられないのであれば、慎重に、且つ、出来るだけ速やかに結論を出す必要があります。家賃値上げ通知にお悩みでしたら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

世間で「勝ち組」、「負け組」などと言われるようになってずいぶん経ちますが、不動産の世界（大家さん業界）でも格差社会が浸透し、いわゆる「負け組」に転落する方も散見されます。今回は、突然「大家が交代する」という通知が来たケースを考えてみましょう。

ある日突然やってくる「賃貸人変更通知書」

平穏に賃貸住宅に住んでいて、ある日突然、見知らぬ不動産業者などから手紙が届くことがあります。中を見ると「賃貸人変更通知書」なんて書いてあったらびっくりしますよね。これは法的に定められた通知ではないので、タイトルは様々ですが、推測するに「大家さんが替わった」のであろうことはなんとなく分かります。一体どういうケースなのでしょう。
実は、賃貸不動産において、大家さんが替わること自体は、それほど珍しくありません。前書きで少し触れましたが、今までの大家さんが「負け組」に転落してしまったために大家さんが替わるのか、といえばそうとも限りません。賃貸不動産の所有者（大家さん）が替わるされる理由は様々です。相続や高齢で管理できなくなっため、別物件購入（資産組替）のため、お金が必要になったから、ローンが返済できない、etc.etc.。後半の理由は少し怪しくなってきましたよね。前半の理由は何ら問題ありません。特に相続なんて、人間はいつか死んでしまうので、どうしようもありません。問題は後半の理由です。賃貸物件の居住者にとって、大家さんの資産状況の悪化は、様々な影響があり、特に大家さんの変更は、良くも悪くも居住者に小さくない影響を与えることがあります。

大家さんの変更で受ける居住者が受ける影響

大家さんの資産状況が悪くない状態での「賃貸人変更」は特に問題ありません。おそらく賃貸人変更通知書にも今までの大家さんと新しい大家さんの両方のお名前が有り、もしかしたら、確認書のようなものに記名押印をして返送してください、なんて書いてあるかも知れません。これは単純に大家さんが替わっただけ。今までどおり家賃を払っていれば平穏に住まい続けることが出来ますし、退去の際は、通常どおり敷金の清算が行われます。
問題は資金繰りが悪化した大家さんの場合。不動産競売で執行官がやってきた！なんて場合は、多少は覚悟をされていたかと思いますが、その後、一方的に賃貸人変更通知書などが届いた場合、法的には敷金が引き継がれない場合がある、というか、むしろその可能性が高いです。もしかしたら、すぐに退去して欲しい、なんてことを言われるかも知れません。こればかりはケースバイケースなので、一概には書けません。敷金が引き継がれるケース、退去しなくてもいいケース、非常に複雑な条件がいくつもありますので、心配な方は不動産に詳しい弁護士に相談してください。
他方、悪い影響ばかりではありません。資金繰りが悪化していた大家さんの場合、その多くは修繕や共用部分のメンテナンスが疎かになっています。競売や資金繰り悪化後に大家さんが変更した場合、新しい大家さんによって、メンテナンスが急速に進むこともしばしばあります。今まで何度連絡しても直して貰えなかった箇所がある方は、新しい大家さんに一度連絡してみてはどうでしょうか。

大家さんが替わって、生活が快適になった！

不動産は非常に高額になることが多く、大家さんにとっても決して安い物ではありません。大家さんになる方は、銀行借入などでリスクを取って不動産を購入し、それを管理し、貸し出すことで利益を得ていますので、時には大きな被害を受けることもあります。ただ、被害を受けたことを言い訳に管理を疎かにすることは、その不動産を借りて生活する方に対し、礼を失しています。このような場合、生活者である賃借人は、管理をしっかりして貰おうと申し入れをしても聞いて貰えないこともしばしばです。度重なる法改正で賃貸借関係はずいぶん対等になったと言われていますが、まだまだ賃借人の立場は弱いままであることも多くあります。
大家さんが替わって、管理が改善した！不具合箇所が修理して貰えた！など、生活環境が良くなるきっかけになることも多くあります。もちろん大家さんが替わらなくても環境改善を求める権利があります。いきなり聞き慣れない手紙が届いたとしても焦らず落ち着いて対応すれば、案外、生活が快適になることがあるかも知れません。

以上、今回は、賃貸人変更通知書を届いたとき、について書いてみました。

よく分からない手紙が届いたときでも、落ち着いて対応すれば生活環境が良い方向に変わることもあります。もちろん詐欺的な手紙も多く存在します。聞き慣れない手紙に悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。きっとあなたの味方になってくれますよ。

近年、賃貸物件を借りようとすると「家賃保証会社必須」条件を見かけるようになりました。居住用不動産における家賃保証会社とは何なのか、このような保証会社を使うメリットとデメリットを考えてみたいと思います。

で、家賃保証会社って何なのさ？

家賃保証会社（賃貸保証会社）というのは、一般的に、賃貸借契約に必要な連帯保証人の代わりに家賃の滞納などがあったときに代わりに払ってくれる会社のことを指します。1990年代後半頃からその存在が確認されており、一時期は悪質な取立などが社会問題化しましたが、2021年に業界団体である一般社団法人全国賃貸保証業協会（https://jpg.or.jp/index.html）が発足し、業界内での自主規制や滞納情報の共有などが行われており、現在に至ります。

家賃保証を付けるメリットはなに？

まずは家賃保証会社を付けることのメリットを列挙してみましょう。
１．保証人不要で契約が締結可能
賃貸保証会社に加入することで、保証人を立てる必要がなくなります。保証人を立てるためには、家族や友人などから頼み込む必要がありますが、居住用賃貸保証会社に加入すれば、保証人探しの手間が省けます。
２．賃貸物件の選択肢が増える
賃貸物件のオーナーは、入居者が支払い不能になるリスクを回避するために、保証人を求めることがあります。しかし、保証人がいない場合には、入居者として選ばれることが難しくなります。家賃保証会社に加入することで、賃貸物件の選択肢が広がり、理想の物件を選びやすくなります。
３．解約時にも役立つ
賃貸借契約を解約する場合には、退去費用がかかることがあります。しかし、家賃保証会社に加入している場合には、解約時のトラブルにも対応してくれることがあります。また、家賃滞納などのトラブルがあった場合にも、家賃保証会社が代わりに支払ってくれるため、オーナー側から立ち退きなどの請求を受けることを（一時的に）回避できます。

以上のように、家賃保証会社に加入することで、入居者にはメリットがあります。賃貸物件の選択肢が増え、解約時のトラブル対応も期待できます。しかも、加入することで賃貸物件を借りるための条件が緩和される可能性があるため、賃貸物件探しをする際には家賃保証会社に加入することを検討すると良いでしょう。
ただし、家賃保証会社に加入するには一定の条件があり、収入や年齢などに制限があることが多いため、加入できるかどうか事前に確認することが大切です。また、保証範囲や補償内容によって異なるため、加入前には詳細を確認しておくことが重要です。

メリットはなんとなく分かったけど、デメリットもあるんじゃないの？

続いて家賃保証会社に加入することのデメリットも見てみましょう。
１．費用がかかる可能性がある
家賃保証会社に加入するには、保証料が必要です。これらの費用は、通常、賃借人が負担することになる場合が多いです。また保証契約更新時に更新料が掛かる場合もあります。
２．審査が厳しい
家賃保証会社は、賃借人の信用力を審査します。賃借人の信用力が低い場合、保証会社に加入できない可能性があります。
３．支払いに時間がかかる
賃貸物件の家賃が滞納した場合、賃貸契約書に基づいて、家主は家賃滞納者に対して、法的手続きを行うことができます。しかし、保証会社が介入するため、支払いに時間がかかる場合があります。
４．契約内容に制限がある場合がある
家賃保証会社によっては、契約内容に制限がある場合があります。たとえば、一部の家賃保証会社では、賃借人がペットを飼うことを禁止する契約を結ぶことが条件になっている場合があります。
以上のようなデメリットがあるため、家賃保証会社に加入する前に、契約内容をよく確認し、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

で、結局どうなのよ？

ざっと、家賃保証会社のメリット、デメリットを見てみましたが、結局のところ、賃貸物件によっては「保証会社必須」となっている場合があり、その場合には家賃保証会社に加入しなければ、その物件に入居することが出来ません。つまり、家賃保証会社を使わなければ、物件の選択肢が減ることになります。
ただ、どの家賃保証会社と契約するかは選択肢があることを知っておいてください。一般的に、審査が厳しい保証会社ほど料金は控えめですし、万一の立替払いが生じたとしても紳士的な取扱です。賃貸仲介会社が、保証会社を紹介してくれると思いますが、選択肢があるかどうかは確認してみてください。

以上、今回は、賃貸保証会社のメリット、デメリットについて書いてみました。

保証会社によっては、立替払いをしたあとの取立が厳しい会社もあると聞きます。業界団体加入の保証会社など大部分の保証会社は、自主規制などでルールやモラルを守った運用をしていますが、業界団体未加入の保証会社などと契約すると、家賃滞納などで立替払いが行われたあと悪質な取立に遭うこともあります。保証会社の取立に悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。きっとあなたの味方になってくれますよ。

２０２０年４月１日から民法が改正されます。この改正で連帯保証人制度が大きく変更されることになるのですが、賃貸契約に影響のある部分について触れてみたいと思います。
今回は、賃貸借契約における連帯保証人の責任について考えてみたいと思います。

そもそも賃貸借契約の連帯保証人ってどういうヒト？

賃貸物件に入居する際、おそらく大部分の方は連帯保証人を立てるように言われたと思います。最近は保証会社を必須にしているところも多いですが、この場合は保証会社で連帯保証人が必要だったり、保証会社と賃貸契約の連帯保証人の二本立てだったりしたと思います。
この場合の連帯保証人の立場ですが、「賃借人が家賃や更新料、退去した場合の原状回復費などを滞納した場合に賃借人に代わって支払義務を負う人（会社）」ということになります。この責任は思いのほか重く、（正当な請求ならば）請求される金額に上限はありませんでした。なかには月４万円ほどの家賃の賃貸契約の連帯保証人になったところ、滞納家賃や退去に係る裁判、強制執行にかかった費用などで数百万円を請求される事案すらあったといわれています。しかも、賃借人が夜逃げなどして連絡がつかない場合でも、管理会社（大家さん）は、賃借人を探すことなく連帯保証人に請求できます。
そう。連帯保証人は（金銭債務については）当事者と同じ責任を負うのです。

今回の法改正でどう変わったの？

今回の法改正の最大の変更点は、今まで青天井だった連帯保証人の責任に上限が出来た、と言う点です。いわゆる責任限度額・上限額（法律用語では「極度額」といいます。）の設定を義務づけ、もし設定しなければ、保証契約自体が無効になることになりました。
これは更新契約でも同じで、連帯保証人になっている方は今後、極度額の設定のある更新契約に署名押印していくことになると思われます。
このブログを投稿した時点（H30年12月）ではまだ新民法は施行されていませんが、大手保証会社などでは既に連帯保証人の極度額の設定をした契約書に切り替わっています。今のところまだ、みたことはありませんが、おそらく賃貸契約書自体も順次極度額の記載のある契約書に切り替わっていくことでしょう。

「上限額」とは具体的にどれくらいを想定すれば良い？

国土交通省のプレスリリースでは、過去の実績調査の結果が参考資料として公表がされており、実際に連帯保証人が負担した額は平均でおよそ家賃の13.2ヶ月分（最小値2ヶ月～最大値33ヶ月）となるそうです。この資料は平成9年11月から平成28年10月までの裁判例に基づく平均値です。
管理会社での実績（約59万戸を管理する管理会社120社にアンケート調査した結果）によると、概ね9.7ヶ月で家賃滞納から強制執行による明け渡しが行われ、強制執行に要した費用は約50万円だそうです。他にも家賃保証会社向けの調査による家賃価格帯ごとの損害額分布図なども開示されています。
独自に入手した資料では、連帯保証人の保証極度額は18ヶ月～24ヶ月分とするケースがあるようです。24ヶ月分というと8万円の家賃の場合で192万円ですから、実際に数字として記載されていると、ちょっとビックリしてしまいますが、上記資料の結果から見ると概ね妥当な額ではないかと思います。ただ、法律上は上限値が明示されていれば良いので契約書には「○○ヶ月分」と記載されているケースも多いと思います。

以上、今回は、民法改正による賃貸契約に係る連帯保証人への影響について書いてみました。

誰も好んで家賃を滞納したり連帯保証人に迷惑を掛けようだなんて思っていないと思いますが、生活していくうえで思わぬ「事故」はつきものです。また連帯保証人になってしまうこともあると思います。そういうときは、むやみに恐れず契約内容をよく確認して下さい。ただ、どうしても不安が残る場合は専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

最近、大雨や地震など大規模な自然災害が多くなったような気がしますが、このような災害で借りているマンションや木造の借家が被害を受けたらどうなるのでしょう。
今回は、自然災害でのトラブルについて考えてみたいと思います。

地震のあとから雨漏りがするようになったんだけど！？

自然災害は忘れた頃にやってくる、等と言われますが、突然の地震はびっくりしますよね。建物が倒壊して大ケガをするなどしなければ、お皿が割れたなど多少の被害はあっても、まずは一安心です。
ところで、地震のエネルギーというのは想像以上に大きいもので、鉄筋コンクリートのマンションであっても壁や屋上にヒビが入ったり、木造の借家などでしたら屋根材に大きな損傷を受けていることがあります。
そうした場合、地震で直接被害がないように見えても、被災後雨漏りするようになったりします。こうした場合、通常は大家さんが修繕をしなければなりません。

大家さんに直して貰ってそれでおしまいじゃないの？

では、管理会社や大家さんに連絡してそれでおしまいになるのでしょうか。確かに、すぐに直してくれればそれでおしまいです。なんの問題もありません。ですが、壁や屋根の修繕というのは想像以上に費用が掛かります。時には建て替えた方が安い、等という場合すらあります。そういう場合にも修繕を要求するだけで問題は解決するのでしょうか。実はそうとは言い切れないのです。借りている建物が損壊、つまり壊れてしまったら賃貸借契約は当然に終了してしまいます。つまり一見、住むことが出来るようでも、実は、例えば屋根が大きく壊れてしまって、もう建て直すしかない、等という場合には、もはや直して貰うことを強制することは出来ず、賃貸借契約終了により退去することになります。実際に住めるのに何で！？と思うかも知れませんが、雨漏りして住まいとしての用をなさないのならやむを得ません。
時折、大家さんが直してくれない！と憤っている方を、インターネット上の書き込みなどで見聞きすることがありますが、もし、部屋の中は大丈夫でも、屋根や壁、柱などの構造部分に重大な損傷を受けているのであれば、実はとても危険な状態です。また仮に直すことが出来るとしても、建て替えた方が安いくらいの損傷度合いであれば、それももう経済的には全壊と同様の状態なのかも知れません。こういった場合には、既に賃貸借契約は終了しているとみられることがあります。

でも注意が必要な場合もあります。

では、もう住むことが出来ないので出て欲しいと言われた場合、どういったことに気をつければ良いのでしょうか。
もし大家さんから「損壊（目的物消滅）による賃貸借の終了」を伝えられた場合、損壊の日以降、家賃は発生しないことになります。借りてる物がない、というのですから当然です。また、貸主、借主どちらの責任にも当たらない契約の終了となりますので、敷金などは全額返還が通常ですし、汚したり壊した部分の修繕などという理由で敷金が控除されることは原則としてありません。ただし、契約による敷引きなどはケースバイケースになると思います。
また、震災による修繕費用の一部を賃借人に負担して欲しいという要求が大家さんからあると稀に聞きますが、先にも書きましたが原則として建物の修繕は大家さんが負担する費用です。もう住むことが出来ないので退去して欲しい、と言いながら、さらに修繕費まで要求するというのは辻褄が合いません。うっかり聞き入れてしまわないように注意しましょう。
あと、反対に立退料を請求する向きがあるようにも聞きますが、本当に損壊による契約終了であるならば、こちらも法的にはなんの根拠もない話。無理に請求して話をこじらせないように注意しましょう。

以上、今回は、自然災害による契約終了のあれこれについて書いてみました。

被災すると気持ちも荒んでしまううえ、退去まで求められるとパニックになってしまうこともあります。出来ること、出来ないことが分かるだけでも気持ちの整理に役立つかも知れません。そういうときは、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。