前回、前々回と家賃の値上げについては必ずしも従わなくても良いという話をしました。また、家賃の話し合いに折り合いがつかない場合には供託という方法があることにも触れました。今回は値上げ拒否の具体的な方法などについて書いてみたいと思います。

家賃の値上げ連絡が来た！応じられない場合どうしたら良い？

前回、前々回のブログを読んで頂いた方であれば、大家さんや管理会社から家賃を値上げしたい、と通知が来ても、冷静に対処することができるかも知れません。では、具体的にはどうやって断れば良いでしょう。もちろん普段から大家さんとまめに連絡を取っていて、直接断れる方は問題ありません。もっともそんな方には不意打ちのような値上げ通知を送られたりはしないと思います。
値上げ通知が届いたら、まずはどこから届いたか確認しましょう。大家さんが直接来ているのか、管理会社を通しているのか。管理会社を通しているなら管理会社に連絡するのが筋です。
差出人を確認したら電話か、或いは手紙で、値上げには応じられない旨を通知しましょう。注意すべきは、大家さんにも事情があって値上げしてきている、ということ。いくら双方の合意がなければ値上げすることができないからといって、居丈高に「値上げになんて応じられません！」とけんか腰に回答したら、関係はこじれるだけです。丁寧に値上げには応じられないこと、そして値上げの事情を尋ねて下さい。

そもそも値上げってできるの？

では、家賃の値上げはどういうときに出来るのでしょう。基本的には契約書の定めに拠るのですが、一般的に１．土地や建物の価格が上がることによって大家さんの負担する租税等が増加したとき。２．経済状況の変化によって現在の家賃が不相応となったとき。３．周辺の類似物件の家賃と比べて不相応となったとき。に家賃の値上げが認められると言われています。また値上げのタイミングは更新など再契約をするときに限られません。原則としてはいつでもすることが出来るのです。もっとも、更新などのタイミングのほうが話を切り出しやすいので、更新のタイミングに値上げの連絡をする、ということが多いようです。
先ほど書いたように値上げの事情を尋ねると、おそらく上記の項目に該当するような回答があると思います。これに関する資料を求めて検討する、場合によっては納得のいく範囲で値上げに応じる姿勢を示すことも大家さんや管理会社と友好な関係を築く上で必要なことだと思います。

ところで更新料って払わないといけないの？

値上げの通知が来るのは更新のタイミングが多いと書きましたが、じゃあ更新料は払わないといけないの？これも双方が合意しなければ払う必要がないんじゃないか、とお思いになる方もいらっしゃるかも知れません。まさにそのとおり！法律で定められた支払義務のある費用ではありませんので「双方が合意」しなければ払う必要はありません！
ただ、注意して下さい。あなたはそのお部屋に入居する際、更新料の定めのある契約書にサインして（合意して）賃貸借契約を結んだはずです。そう、「双方の合意」は既にあるのです。
近年、不当に高い更新料の設定については消費者保護の観点から無効の判決が出たと報道されたこともあり、「更新料は払わなくても良い」と思っていらっしゃる方もいるかも知れませんが、１年又は２年毎の更新につき２ヶ月分程度の更新料であれば「特に高額とは言えない」として有効であるとする最高裁判例が出ていることもあり、原則としては支払う必要があるのです。
更新料を支払いたくない場合は、更新料の設定のないお部屋を探すしかありません。ただし、更新料は家賃の補充、前払的性質を持つとされています。更新料のないお部屋はその分家賃が高くなる傾向がありますので、ご留意下さい。

以上、今回は、家賃の値上通知に対する対応と更新料について書いてみました。

大家さんや管理会社とは友好的な関係を築く方が気持ちよく住まうことが出来ると思いますので、出来るだけ平穏な話し合いをおすすめします。しかし、執拗な家賃の値上要求や不当に高額な更新料にお悩みでしたら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

前回、トラブルがあったとき、連絡先の探し方を書いてみました。しかし、ごく稀に大家さんに連絡が付かないことがあります。
今回は、そんなときの大家さんの探し方について書いてみたいと思います。

まずは、おさらい。原則は管理会社へ連絡！

前回も書きましたが、まず大前提は、契約書に記載されている管理会社に連絡すると言うこと。管理会社が設定されておらず、賃貸ショップに確認しても大家さんの連絡先が分からない。あるいは、大家さんに連絡を取ってみたけど、連絡が付かない、音信不通である。というところまでは辿り着いた方のみ、続きを読み進めて下さい。間を飛ばすと、いろいろ面倒なことになりますので注意して下さい。

大家さんの住所の調べ方。その１

適切にステップを踏まれた方は、一度は大家さんへお手紙を出されたと思います。もし戻ってきた手紙がある場合、宛名面をよく見て下さい。郵便局がなぜ差出人に戻してきたかを表示しているスタンプ（通常は赤色）や付箋があります。「あて所訊ね当たらず」や「あて名不完全のため」、「保管期限切れのため」、「受取拒否」なんて理由もあります。
このうち「保管期限切れのため」や「受取拒否」で還ってきた郵便物は、本来その住所には大家さんの表札らしき物が出ていて、配達は可能な状態です。もう一度、普通郵便で出し直してみましょう。
そのほかの場合は、どうやらその住所に大家さんは居ないようです。

大家さんの住所の調べ方。その２

契約書に書かれた住所に大家さんが住んでいないとすると、大家さんへ連絡を取ることが格段に難しくなります。通常の方法では大家さんの新しい住所を知る術がありません。
しかし、住民基本台帳法第１２条の３第１項第１号には「自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために住民票の記載事項を確認する必要がある者」は住民票を取ることができる、と記載されています。
そして、借りている部屋の修繕依頼をする（修繕履行請求権の行使）ために大家さんの住民票を取ることができます。ただ、この住民票の取り方は例外的で、近年、住民票などの不正請求も増えていることなどから、窓口では厳格に調査されます。ですので、この方法で取得される場合には「建物賃貸借契約書」、「修繕を求める場所の写真」、「戻ってきた手紙（封筒）」等を持参して、請求権があることと、調べる必要があることを見せなければなりません。
ただし、市区町村外へ転出されたあと５年を経過すると、住民票（除票）を破棄して良いことになっていますので、取れないこともあります。

住所が分かったらどうするの？

新しい住所が分かれば、もちろんその住所へまた手紙を送ることになります。それでも郵便が届かない時は、新しい住所で同じことを繰り返す必要があります。こうして手紙が届く現在の住所を探していく必要があります。これで連絡が付けば話は進むはずです。
もし、郵便が届いても返信がない場合は、１．気長に再度連絡してみる。２．自分で直して大家さんに費用請求する。３．引越して出て行く。のいずれかを選択する必要が出てきます。トラブルの状態がひどくない場合は気長に要求を続けてみて、契約更新のタイミングなどで家賃を下げて貰うようにお願いしてみるのも良いかもしれません。
自分で直して大家さんに請求する場合、トラブルになることも多くあります。やはり原則的には修繕は大家さんが行うものですし、自分で直すとしても大家さんの許可が必要です。
ここまで拗れてくると、そろそろ専門家（弁護士）と相談した方が良いかもしれません。

以上、今回は、大家さんと連絡が付かないときの連絡先の探し方について書いてみました。

大家さんの連絡先が結局見つからないときや、大家さんが修繕をしてくれないときは、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

最近、台風や地震など大きな自然災害が頻繁に起こるようになりました。地球全体のバランスがおかしくなってしまっているのかな、なんて考えてしまったりもしますが、もっと身近な話、あなたが借りてる部屋に自然災害で被害があった場合に火災保険が使えるのか？について考えてみたいと思います。

そもそも賃借人の火災保険加入義務って何？

火災保険というと、「自分の家が火事で燃えたとき」にその被害を補償してくれるもの、と考える方が多いと思います。実際、そのとおりなのですが、今の日本の火災保険は進んでいまして、火事に限らず、風水害や水濡れ、盗難、破損・汚損まで被害を補償してくれます。なかには個人賠償責任保険も付加しているものまであります。このため保険会社によっては「火災保険」という名称ではなく「住宅総合保険」と呼んでいる会社もあります。もちろん補償内容は契約に依るので、契約内容がシンプルなもの（≒保険料が安いもの）だと補償してくれない被害もあります。
そして、部屋を借りる方が加入する保険は、主にご自身の財産のための火災保険ですので、ご自身の家財に上記のような被害を受けた場合は、保険金が支払われます。なかでも、部屋を借りる方が加入する火災保険で重要なものに「借家人賠償保険」というものがあります。これは、部屋を借りた方の、大家さんに対する賠償責任について支払われる保険です。
極端な例で言いますと、例えば、あなたのお隣の方が火事を起こしてしまって、その延焼であなたのお部屋も火事の被害を受けてしまった場合でも、あなたは、その部屋を元に戻して（原状を回復して）大家さんに部屋を返す必要があります。でも、火元の方は「失火責任法（失火ノ責任ニ関スル法律）」によって、被害を賠償する責任を負いません。
この原状回復義務を補償してくれるのが借家人賠償保険です。そしてお部屋を借りるときに火災保険に加入する義務があるのは、この借家人賠償保険に加入するためなのです。

火災保険を見直そう！

前置きが長くなりましたが、借家人賠償保険の加入義務があるため、あなたはお部屋を借りるとき火災保険に加入しているはずです。そして更新契約のたびに（あるいは毎年）火災保険を更新しているのではないでしょうか。
あなたの加入している火災保険は、借家人賠償だけではありません。借家人賠償保険は通常の場合、特約なので必ず火災保険（家財）が主契約として付いています。
家財保険は、保険会社から年齢や家族構成から目安として家財金額を表示していますが、私個人から見ると少し高い目の金額を表示しているように感じます。具体的には30歳代の夫婦と子供1名家族ですと約1000万円の目安が示されていることが多いと思います。今、自分の身の回りを見渡して、家にある「家財」だけが消失した場合、もう一度買い直すとして、果たして1000万円もかかるでしょうか・・・。
ですので保険料を節約したい方は、家財金額を見直すと保険料は安くなるかも知れません。ただし、家財保険を多く掛けて、火事にしてしまえばたくさんの保険金を受け取れるんじゃないか、なんて恐ろしいことを考えてもダメです。もちろん保険金詐欺にもなりますし、放火なんてもってのほか。それに火災保険など損害保険の世界には「超過保険」という考え方があり、保険の対象（家財保険で言えば家財のことですね）よりも多く保険金額を掛けても、越えた部分は無効となります。つまり800万円ほどの家財しかないのに、1億円の保険金を掛けて、火事になっても800万円しか貰えません。という考え方です。
もちろん借家人賠償保険は、家財の金額とは関係なく付加できますので、こちらは不動産屋さんに言われた額で加入して下さい。

火災保険を使いこなそう！

あなたが掛けている火災保険は、何も大家さんのためにだけ掛けているわけではありません。本来は、あなたの家財を守るために掛けてあるはずです。ですので、台風などで家財に被害があった場合は面倒がらずに保険会社の事故窓口へ連絡してみましょう。思ったより簡単に保険金の支払いを受けられると思います。必要な書類などは保険会社によって違いますので、事故受付窓口で聞いて下さい。ポイントは壊れた物の写真と修理費用の見積です。また、保険金請求の時効は3年（保険法95条）と定められています。少し前の被害でも一度問い合わせてみては如何でしょうか。
お部屋の設備自体に不具合があったときは不動産屋さんに連絡して大家さんに直して貰う必要がありますが、これも自然災害で壊れた場合ですと大家さんの火災保険が使える可能性がありますので、「先の台風で不具合があった」などと伝えた方が早く直して貰えると思います！

万が一、借家人賠償保険に加入していない場合は？

え！？うるさく言わない不動産屋さんだから火災保険を更新していない！？それは本当に大変です。場合によっては数百万円～数千万円の賠償義務を負う可能性があります。いくらあなたが気をつけていても、もらい火は避けようがありません。火災保険は不動産屋さんで加入する必要はありません。インターネットで探せば、安くても借家人賠償保険のある火災保険がいくらでもあります。家財保険の金額を高額にしなければ年間2000円ほどからでも加入することができます。至急、火災保険の加入手続を取って下さい！

以上、今回は、火災保険の加入義務や火災保険の利用について見てみました。

保険金請求についてはご加入の保険会社の相談窓口でご相談下さい。もし、自然災害で損害を受けたお部屋の修繕が行われない場合は、専門家（弁護士）に相談してみてください。あなたのお役に立てるかも知れません。

前回、多少引かれることはあっても敷金は還ってくるんだ！という話をしました。
今回は、具体的にどういう時に、どれくらいの金額が引かれるのか、考えていきたいと思います。

戦いは、退去前から始まっている！

引越が決まり、新しい引越先での新生活が始まろうとしているとき、今まで住んでいた部屋の退去確認があると思います。引越の当日にやってしまう方もいるかも知れませんが、荷物があると退去確認はできないので、引越をした月の月末なんかが割と多いのではないかと思います。不動産屋さんと待ち合わせて、中をぐるっと見てもらって「はいっおわり！」としていませんか？
実は、退去確認のときには既に敷金返還の戦いは始まっているのです！

引越をして１ヶ月。ようやく敷金の精算書が来たけど・・・。

新居に引越して約１ヶ月。ようやく新しい生活に慣れた頃、ペラリと一枚の書類が送られてきました。それは、前に住んでいた部屋の不動産屋さんから敷金の精算書でした。なにやら色々なものが引かれ、差引は０円。ヤレヤレ、追加で払うものもないし、まあ良いか。っと、ちょっと待って！本当に差し引きゼロで良いのですか！？
よく見てみると「ハウスクリーニング代」「壁紙張替費用」「畳表替え費用」「水道蛇口補修費用」「襖破れ補修費用」など色々引かれています。蛇口補修費用って、あれは入居当時から壊れていて、直してくれってお願いしてたのに結局直さず仕舞いだったところじゃん！だいたい襖の破れなんてなかったよ！

では、どうすれば良かったの？

そう。こういうときに退去確認時の写真が役に立つのです。退去確認の時に不動産屋さんが写真を撮っていることもありますが、自分でも写真を撮っておきましょう。できれば入居時から撮っておくのがベストです。

「ここが壊れていますね」「ここが破れています」など、不動産屋さんと一緒に確認し、写真を撮っておきます。はじめから壊れていたところなどは、不動産屋さんに言われる前に「ここははじめから壊れていました」と申告し、不動産屋さんに確認して貰います。大手の賃貸ショップなどは退去確認書類が複写になっており、自社用、大家さん用と借主（あなた）用の３枚をその場で作成してくれますので、その確認書に、はじめから壊れていたところなどは記載して貰います。

載せすぎの費用を引いて貰えたらＯＫ？

載せすぎの費用を引いて貰えるのは当たり前。だって、こちらが負担する費用ではないのですから。では、ハウスクリーニング代や壁紙の張替、畳の表替えの費用は引かれても仕方がないのでしょうか。
消費者保護の法整備が進んだ昨今、過度なクリーニング代名目での請求はできないようになっています。また、金額についても相応な具体的な金額が、賃貸契約書の特約に記載されていなければクリーニング代を請求することができないとされています。
壁紙は減価償却の考え方が適用されており、新品の壁紙で入居したとしても概ね６年で償却されるので、６年以上入居していた場合は原則として壁紙の張替費用を負担する必要はありません。畳表についても同様に経年劣化に相当する部分は大家さんの負担となり、借主の過失により畳表を傷つけた、等の事情がない限り、表替えの費用を負担することもありません。これは特約によって借主が負担する、とされていた場合でも負担する必要はありませんので注意が必要です。
カギ交換費用は、、、難しいところですね。入居時の契約書などを確認して下さい。

結局、どれくらい還ってくる？

今回のケースでは、入居期間５年の方でしたので、壁紙の張替費用については全体の１５％程度のご負担、あとの費用は全て取り下げて貰えましたので１５万円の敷金のうち１３万円ほどが戻ってきました。壁紙は全部貼り替えると天井など普段目につかない部分の張替もありますので意外と高額になります。場合によっては、敷金では足らず追い金を請求される方もいらっしゃいますので、退去確認はしっかりと行いましょう。
但し、何でも費用負担を拒否できるものでもありませんし、６年以上入居しているからといって、乱暴な住まい方をすると、壁紙の下地（壁そのもの）まで傷つけていることがあります。そういった場合の補修費は当然、借主が負担することになります。

以上、今回は、退去時の敷金返還の具体的事例を見てみました。

敷金返還の連絡がないなど返還請求以前の問題に悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。きっとあなたの味方になってくれますよ。

※「今回のケース」はフィクションです。

新居に引っ越ししてからしばらくすると、当初は気が付かなかった不具合や設備の不良が気になり出したり、新しく引っ越してきた方の生活音が、ご自身の生活リズムと違うこと等からストレスになったりしてくることもあります。
今回は、そんなときに、そもそもどこへ連絡すれば良いのかを検討していきたいと思います。

原則は管理会社へ連絡！でも管理会社ってどこ！？

賃貸マンションなど賃貸物件には、多くの場合は管理会社が物件の管理を行っています。通常は、その管理会社へ連絡し、不具合の修繕やトラブルの仲裁に入ってもらいます。そして、仲介業者を通じて入居した方は、契約の際に管理会社の説明を受けていると思います。でも、聞き慣れない言葉も多く、たくさんの書類にハンコを押す契約で、さらっと説明された管理会社のことを覚えている方はどれほどいるでしょう。中には、繁忙期のご紹介だったため説明を省略してしまっている業者さんもいるかも知れません。そのためにもまず契約書、重要事項説明書を確認してみましょう。

契約書が見当たらない！！いよいよ困った・・・。

賃貸契約書は大切な書類だということは、皆さん分かっています。でも、契約したあとに新居に引っ越してくるんだし、そもそも、契約してしまえばその後に契約書を使う事なんて滅多にありません。だから見つからない方もいるのではないかと思います。
そういうときは焦らず、賃貸契約をした不動産屋さんへ連絡してみましょう。今のお住まいの最寄り駅の近くで契約された方も多いのではないでしょうか。連絡先が分からなければそのお店に直接行ってみても良いと思います。
ただ、同じ系列店だからといって別の営業所でも分かるかといえば、そうとも限りません。賃貸ショップはフランチャイズも多く、契約をしたお店と違う会社が経営していることもしばしばあります。そういった場合では契約の内容が分からないことも多いですから、やはり契約をしたお店に連絡をしてみて下さい。

賃貸ショップに連絡すれば問題解決？

では、賃貸ショップに連絡すれば、問題が解決に向かうかといえば、そうとは限りません。賃貸ショップと管理会社が同じ会社ということは、実は稀なのです。
管理会社には、大きく分けて３種類あります。
１つめは、賃貸の仲介をした会社が直接、或いは系列店が管理している場合。この場合は、契約をしたお店に連絡すれば終了。あとは納得のいく解決が得られるか見守るだけです。
２つめは、まったく別の管理会社がついている場合。この場合もたいていの場合は、契約をした賃貸ショップが連絡をしてくれるか、連絡先を教えてくれます。そこへ連絡すれば対応してくれるでしょう。
３つめは、大家さん自身が管理している（自主管理）場合。この場合は対応は区々（まちまち）です。
賃貸ショップから連絡がつかない場合もゼロではありません。

トラブル解決に向けての対応それぞれ

管理会社が、１つめ、２つめの場合は、いずれもプロの管理会社ですから、比較的迅速に工事やトラブル解決に動いてくれます。
ただ、３つめの大家さんの自主管理の場合は、一般の個人の場合も多いです。この場合、とても丁寧に対応して下さる大家さんもいれば、ひどい対応の大家さんもいらっしゃいます。
賃貸ショップから大家さんに連絡がつかないとしても、必ず大家さんの住所氏名は分かるはずです。宅建業法上、大家さんの住所氏名は必ず明記して契約をすることになっているからです。まずは賃貸ショップから大家さんの連絡先を教えて貰って連絡を取ってみましょう。連絡がつかない場合のほとんどは、大家さんが引越などをして電話番号が変わっているのだと思います。大家さんがお亡くなりになった場合は、家賃の振込先が替わるので必ず連絡があるからです。

所在不明の大家さんへ連絡を取る方法

まずはハガキでも封書でも良いので、大家さんへお手紙を書いてみましょう。借りている物件の住所とマンション名、部屋番号、借りているあなたのお名前、出来ればいつから借りているかも書いた方が分かりやすいです。あと、どういうトラブルで困っているかを書いて送ってみましょう。大家さんがお引っ越しをされていたとしても、郵便物は転送されている場合が多いと思いますので、意外とすんなり届くと思います。
手紙が戻ってこないのであれば、解決への連絡がなかったとしても、ほぼ届いています。少し待ってみましょう。
何日かして、手紙が戻ってきてしまった場合は、転送がされていないか、もう引越をされてから日数が経ってしまって転送期間が切れているかのどちらかです。この場合は、少し面倒になってきます。この場合は修繕請求権の債権者の立場で大家さんの住民票を取るなどして現住所を探る必要があるのですが、話が長くなってきましたので、つづきはまたの機会にしたいと思います。

以上、今回は、トラブルがあった場合の連絡先について書いてみました。

大家さんが自主管理をされていて連絡がつかない、ということはそう多くはないと思います。ただ、そういったケースではトラブル解決が遅れて、不快なまま生活することを余儀なくされますし、いざ退去の連絡をしようと思ってもどこに連絡すれば良いのか分からなくなっていると思います。どうして良いか悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。