地価が上がってきて、あちこちの古家が取り壊されたり、建築工事が見られるようになりました。不動産の動きが活発になることは景気を刺激するので悪いことではないと思います。しかし、不動産の開発や売買が活発になると、賃貸物件でも家賃の値上げが検討されることがしばしばあります。前回、突然の家賃値上げの対抗手段として「供託」があると書きましたが、今回は供託の仕方について触れていきたいと思います。

突然の家賃値上げ！まずは気持ちを落ち着けましょう。

突然、大家さんから家賃を値上げしたい、と通知が来たら、それも「内容証明郵便」とかいう聞き慣れない書留郵便がやってきたら、誰でも面食らってしまうと思います。中身を読んでさらに驚き！今でも安くないと思っている家賃をさらに値上げしたい、だなんて、正気の沙汰とは思えない。そんな感情を抱く方もいるかも知れません。でも、大家さんも値上げしたら店子（賃借人）さんが退去してしまうかも知れない、退去したら次の入居者が見つからないかも知れない、そんな不安の中、通知を送ってきていることと思います。お互い人間ですから、常に不安とは隣り合わせです。まずは深呼吸して気持ちを落ち着かせましょう。

一息ついたら、これを準備しましょう。

ひとまず気持ちがリセットできたら、落ち着いて通知を見直してみましょう。①「値上げ後の家賃でないと受け取らない」と書いてあるのか、②ただ話し合いをするための「お願い」なのか、③「イヤなら出て行け」と強気なのか。
いずれにしても必要なのは「賃貸借契約書」です。あなたが、その部屋に入っている根拠となる大切な契約書です。まずはこれを探しましょう。たいていの場合、２年に一度は更新契約がされていますから、そんなに古い書類ではないと思います。更新契約なんて全然してないよ、という方は大家さんが少々横着な方のようです。管理会社も入っていないかも知れません。入居当時の書類をがんばって探しましょう。

賃貸借契約書の何を見れば良いの？

賃貸借契約書が見つかったら、まずは物件の所在を確認して下さい。あなたが今住んでいる部屋が表示されていますか？大手の賃貸不動産屋さんなどを通じて契約していれば、契約書に抜け落ちがあることは少ないです。大家さんが直接作ったような契約書の場合、物件の表示が不十分なこともありますので、しっかり確認して下さい。必要な記載は、借りているマンション（借家）の住所と床面積。「家屋番号」まで書いてあれば１００点です。京都などの古い街のいわゆる長屋の一軒を借りている場合は、大きな建物のうちの一部、ということもありますから、「上記建物のうち○○㎡」なんて記載があるかも知れませんので確認して下さい。
また、更新契約をしていない場合、家賃の額が今と同じかどうかも確認して下さい。過去に口約束で値上げしている、なんてことも稀にですがあります。中には消費税が上がったことをきっかけに値上げされたりしていることもあります。居住用住宅の家賃は、消費税が非課税なので、消費税値上げが家賃値上げの直接原因にはならないはずなんですけどね。
また、どうしても契約書が見つからない方も大丈夫ですので、安心して下さい。

さあ、情報はそろった！いよいよ家賃供託へ

家賃供託は法務局で行います。正確には「債務の履行地を管轄する法務局（供託所）」となっていますので、京都にお住まいだけど、家賃の振込先は大阪にある銀行の支店、なんて時は、大阪の法務局になります。もっとも最近はインターネットを通じて供託手続きをすることが出来るようになりましたから、当該サイトで供託手続きをしてみても良いかもしれません。
でも、供託なんて制度自体が耳慣れないと思いますので、まずはお近くの法務局や、専門家（弁護士、司法書士）で相談を受けることをおすすめします。行政書士や各種コンサルタントなどは供託事務、供託書作成を代理することが出来ませんので、ご注意下さい。なお、インターネットで供託手続きが出来るようになった関係もあってか、ほとんどの都道府県で、現金受け入れを含む供託事務全てを取り扱っているのは、ほぼ一番大きな法務局（本庁）のみとなってしまいました。法務局の各支局では、書類上の受付はやってくれますので、法務局で相談される際は一度電話で相談できるか確認されることをお勧めします。（供託所連絡先一覧）
支局で供託手続きをした場合は、銀行から振り込んだり、インターネットバンキングやペイジーで送金したりすることで供託を完了させることが出来ます。

家賃供託が出来たら・・・。

通知の書き振りにも依りますが、法務局と相談して進めれば家賃供託をするところまではたどり着けると思います。ただ、家賃供託が出来たからといってトラブルが解決したことにはなりません。あくまでも「賃料不払いによる解除」が回避できたに過ぎません。これから調停や裁判で適正な賃料を決める手続きが待っています。裁判の結果、ある程度の増額賃料が認められた場合は、たとえ供託していたとしても現在の家賃との差額は、支払う必要がありますので、ご注意下さい。

以上、今回は、値上げ通知に対する家賃供託の方法を書いてみました。

しかし、供託期間が長期化すると、遡って支払うことになるかも知れない差額家賃も大きくなっていきます。出来るだけ早く大家さんとの合意が整うよう最善を尽くす必要があります。どうして良いか悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

学校の長期休みや、お仕事でまとめてお休みが取れる夏の時期を利用してお引っ越しを検討される方もいらっしゃると聞きます。前もって新居を探し、新しい賃貸借契約をして、引越業者の段取りまでして、あとは退去するだけってなったときに、管理会社に連絡しますよね。今回はそんなときのお話です。

入居時に預けた敷金のことを覚えていますか。

賃貸から賃貸へのお引っ越しの場合、新居でも敷金の話が出てきますからイヤでも思い出しますよね。忘れちゃってる人は契約書をもう一度良く見直して下さい。家賃の１ヶ月分とか２ヶ月分とか、結構まとまった額を大家さんに預けています。でもこれ、ちゃんと返して貰ってますか？
払っちゃったからそれでおしまい。喉元過ぎれば熱さを忘れる、ってダメですよ。敷金・保証金（ここでは便宜まとめて「敷金」と表記します。）はあくまでも預けたお金。退去時にはきちんと精算して返します、って契約書にも書いてあると思います。

敷金の精算ってナニ？何が引かれるの？

敷金は通常、借主の故意や過失による汚れや傷を修理するために使われます。家賃の滞納があったりするとそれも差し引かれます。ただし、通常の使用による汚れ、傷など（例えば日差しによる畳の色あせ、家具の設置による床材の軽微なへこみ）は通常損耗と呼ばれ、大家さんが負担すべきものとされています。
このあたりの費用負担について、これまでは曖昧な場合が多く「ハウスクリーニング」や「壁紙の張り替え」等の名目で差し引かれ、なかにはまったく身に覚えのない柱の傷や建具の補修費用まで請求され、敷金がまったく還ってこなかったり、追加料金を請求されることさえあったようです。

敷金は還ってこない！？管理会社の言いなりなの？

このため、国土交通省は平成１０年「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をとりまとめ、その後、改訂も重ね、裁判事例やＱ＆Ａなどを追加し、確認しやすいかたちで敷金返還のあり方を定めています。
また、２０１７年には民法の改正が行われ、敷金返還が義務化されました。もっとも、改正民法が実際に運用されるのは２０２０年４月からと言われています。つまり２０２０年４月以降の契約からでないと改正民法に定めた敷金の原則返還は適用されません。
とはいえ、平成１０年から国交省のガイドラインもあることですから、原状回復、敷金返還が管理会社などの言いなりになることはありません。しっかりと理論武装をして、大家さんや管理会社には、敷金の返還を要求しましょう。

どういう費用が敷金から差し引かれるの？

詳しくは国交省のガイドラインに明記されていますが、カーペットなどに飲み物をこぼしたシミや、お手入れ不足による壁紙のカビ、借主であるあなたの不注意や、あなたが頼んだ引越業者が付けたひっかき傷だったり、雨の吹き込みを放置した事によるフローリングの色あせなんかも借主の負担になるとされています。逆に言えば、定期的にお掃除をして、いつも清潔に保って住んでいれば、ほとんどの場合は請求されません。ただ、ペットやたばこについては注意が必要です。
ペット可の物件であっても、ペットを飼っても良いというだけで、修繕（原状回復）を免除します、ということではありません。ペットが付けたひっかき傷やにおいなどは、借主の負担で修繕する必要があります。これは、たばこも同じで壁紙のヤニ汚れやにおいなどは、思いもよらない額を請求されることがあります。
見落としやすいところでは、鍵をなくした事によるシリンダーの取替費用、ガスコンロ、換気扇の油汚れについても、日常生活で掃除を怠っていた場合は、修繕の負担を求められることがあります。契約書に明記されているハウスクリーニング代も、基準はありますが差し引かれます。古い契約に良くある一定程度を越えるような敷引については裁判例で否定されています。

はぁ。やっぱり還ってこないかも・・・。

そんなことはありません！細かい基準があるようにみえますが、普通に住んで、定期的にお掃除していたのなら、少し引かれることはあっても敷金が還ってこないなんて事はないはずです！
ごく一部ですが、悪質な管理会社や大家さんがいて、「どうせ細かい数字なんて分からないだろう」と修繕費用を水増ししたり、過剰な敷引きを適用し、本来請求できない費用まであなたに請求していることがあります。
入居時に契約書を良く確認することはもちろんですが、退去される際にも再度契約書を確認し、敷金がいくら還ってくるのか、請求された費用は本当にご自身が負担すべきものなのか、考える意識を持った方が良いかもしれません。

以上、今回は退去の際の敷金の取り戻しについて書いてみました。

敷金の精算書に疑問があったり、敷金では不足し追い金を請求されるなんて事があったら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。国交省のガイドラインや最近の裁判例を交えて、色々アドバイスして貰えると思いますよ。

最近は地価も上がってきており、平成３０年５月、私の住む京都市ではインバウンドの増加もあってか、地価が上昇し、固定資産税・都市計画税は昨年比で８％程度上昇したようです。世の大家さんとしては賃上げをしたいと考えている方も多いのではないかと思います。そこで、今回は、競売事件ではなく、普通の賃貸借契約の中で賃上げの請求が来たときの対処法を考えていきたいと思います。

そもそも賃貸契約の途中で値上げなんて出来るの？

ご自宅の賃貸借契約のほとんどの普通賃貸借契約（定期賃貸借契約でないもの）は、契約期間を１年とか２年にしているのではないかと思います。しかし、契約期間中だからといって、契約の変更が出来ないと記載している契約書は少ないのではないでしょうか。
例えば退去の連絡。これは法的には契約の解除に関する通知になるのですが、一般的な普通賃貸借契約では、借主は１ヶ月前に通知すれば退去できる、となっているのではないでしょうか。すなわち契約途中でも解除することが出来ることを定めています。
家賃についても「不相応になったとき」などとしながらも、値上げが出来る規定を置いている場合が多いのではないかと思います。契約とは、貸主と借主の合意ですから、値上げが出来ない、と定めていない限り、お互いが合意すれば家賃も変更することが出来ます。

同意しなければ、値上げは出来ないの？

これについては「そうです。」の一言で済んでしまいます。先ほども書きましたが、契約はあくまでも当事者同士の合意によってのみ成立します。いくら大家さんが「絶対値上げをする」と言っても、借主であるあなたが合意しなければ値上げすることは出来ません。ただし、もとの家賃があまりに安い場合などは、裁判によって、妥当な賃料を定めて貰うことが出来ます。裁判によって合意を強制されるのです。

家賃の値上げで裁判！？

大家さんにとっても大切な資産であるお部屋を貸しているのですから、正当な賃料を払って貰う権利があります。旧来、大家と店子の関係は、大家さんが圧倒的に強い立場であったことから、店子（賃借人）保護の規定がたくさん定められてきました。しかし、近年改正が相次ぎ、お互いの関係はずいぶんフラットになりました。
そこで、ずいぶん昔から安い賃料でお住まいの方などに対して、大家さんの代替わり（相続や売買）などを機に、賃料を更改したいという話も聞くようになりました。このような場合、裁判に詳しい不動産業者や弁護士が協力して賃料の増額通知を行っていることが多いです。そこで値上げに応じなければ、裁判手続きに移行することになるのです。一般的には、内容証明郵便による通知→調停手続き→訴訟手続きの順に移行していき、最後には判決によって賃料が定められます。

裁判は避けられないの！？どうしたらいい？

基本的に、裁判を受ける権利は誰にでもありますので、裁判をすること自体は止められませんし、闇雲に裁判を怖がる必要もありません。ただし、対応を間違えると、あなたにとって不利な内容が決まってしまうこともありますので、注意が必要です。裁判手続きに限らず、新たに不利な条件で合意してしまったり、逆に裁判所からの連絡まで放置してしまうと、取り返しがつかなくなることがあります。
取り急ぎ、賃料増額通知が来た際に行っておかなければならないことがあります。それは「賃料を払い続ける」と言うことです。

賃料を払うって、当たり前ではないのですか？

賃料くらいちゃんと払うよ、と思っている方も多いと思いますが、弁護士が関与せずに賃料増額通知が発送された場合、稀に「増額後の賃料でないと受け取りません」と通知してくることがあります。この場合、家賃を持参しても受け取ってくれなかったり、増額に応じられないからといって送金しない方もいらっしゃいます。
しかし、賃料を支払わない、という行為は「債務不履行」という状態になりますので、相手（大家さん）に有利に働きます。場合によっては、賃料不払いを理由に契約を解除され追い出されることもあります。増額後の賃料でないと受け取らない、という通知は得てして、これを狙っていることがあります。

契約を解除されないために出来ること

賃料増額通知が来たときに考えなければいけないことは、どうやって今までどおりの家賃を支払うか、ということです。その答えは「供託」です。お住まいの地域を管轄する法務局の本・支局で家賃を供託する手続きをする必要があるのです。現状の家賃を供託すれば、家賃は支払っていることになりますので、裁判の手続きに移行したとしても、怖がることはありません。賃料不払いを理由に契約解除、という事態は避けられます。ただし、現在の家賃があまりに安い場合は、裁判の手続き中に適正な家賃まで引き上げられてしまいますのでご注意下さい。

以上、今回は、突然家賃の値上げ通知が来たときの対処法を書いてみました。

最近は法務局も親切ですので供託のやり方は親切に教えてくれます。しかし、裁判手続きに移ったときは、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

前回は、競売の結果、新しい所有者（買受人）が決まるまでのことを書きました。新しい所有者は、契約の継続をするつもりがあるのでしょうか、また、あなたは買受人の要求を飲まなければいけないのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

もう出て行くしかないのでしょうか。

あなたの自宅を競売で買い受けた新しい大家さんには、裁判所により様々な権限が与えられています。代表的なものとして引渡命令という手続きです。競売事件で「対抗できる」とされている権利を除き、新しい大家さんは、その買い受けた不動産についている権利を一掃することが出来ます。この効力は絶大で、裁判所に申立さえすれば、申し立てられた方は意見を言う機会を与えられないまま、明け渡しの強制執行をすることが出来る証明書が買受人に交付されます。通常の賃貸借契約を結んでいるあなたのような賃借人は、原則として退去させられる可能性があります。もっとも、競売開始前からお住まいの場合は、代金納付の日から６ヶ月間は退去しなくても良い、とされています。つまり、買受人が接触してきてから半年間は今までどおり住み続けることが出来ます。ただし、家賃の滞納をした場合には、この猶予期間は消滅します。

新しい大家さんには従うしかない！？

では、新しい大家さんの言うことは全て従わなければいけないのでしょうか。実は、そもそも競売で影響を受けない場合もあります。それは競売申立の原因よりも前から賃借している場合です。この賃借権のことを「最先の賃借権」と言います。あなたの賃貸借契約が最先の賃借権であった場合は安心して下さい、競売は何も怖くありません。今までの大家さんの名前が変わったくらいの認識でも大丈夫です。預けてある敷金もそのままですし、賃貸借契約書に書かれている条件はそのまま新しい大家さんに引き継がれます。
しかし、大部分の方がそれ以外の賃借権です。新しい大家さんには原則従わざるを得ません。敷金も承継されませんので、返還請求は前の大家さんにするしかないのです。

でも、これからもずっとここに住みたい！こんな場合はどうするの？

ただ、新しい大家さんもビジネスとしてあなたの自宅を購入（競落）していることが多いです。その場合、徒にあなたを退去させてしまうより、これからも住み続けて家賃を払って貰おうとするかも知れません。そういう場合は「賃貸借契約の巻き直し」を要求されます。ただし、先にも書いていますように、買受人はあなたを追い出すことも出来るのです。この巻き直しには基本的には前の契約は何らの拘束力も持ちません。まさに「イヤなら出て行け」と言うことが出来るのです。
この再契約には、いろいろなパターンがあります。中には親切にも「敷金と同額を保証」してくれる買受人もいますので、まずは話を聞いてみて下さい。もちろん、家賃の値上げを言われる可能性も十分にあります。この場合には応じられないような額であれば出て行くほかありません。

デモなんか悔しい！せめて立退料とか取れないの？

法律上は立退料は取れません。最先の賃借権以外の権利は保護されていないのです。しかし、あなたが家賃も払わず、退去もしないとすれば、新しい大家さんはどうするでしょうか。はじめにも書いたように引渡命令を取得して強制執行をすることになります。ただし強制執行もタダでは出来ません。執行官に支払う費用もありますが、一番コストが掛かるのが、実際に明け渡しをするための撤去費用です。強制執行手続きでは、執行官が指揮を執って明渡作業をしますが、実際に作業をする撤去業者さんの費用や、家財道具の保管費用（強制執行を受けたあなたが後で取りに来られるよう１ヶ月ほど保管する必要があります。）、保管する価値がないと判断された物の廃棄費用・・・。これらは全て一旦は新しい大家さんが負担します。もちろん、原則的には強制執行を受けた人が負担するのですが、そんな費用を払える人は稀ですし、強制的に払わせるには別の手続きが必要です。この費用が、ワンルームマンションでも５０万円程度は掛かると言われています。
つまり、強制執行しなくても出て行ってくれるのならと、引越費用や立退料を支払うことを提案する買受人もあります。あなたも、出て行くと決めたのなら、引越代や立退料を要求してみても良いかもしれません。ただ、法外な金額を要求すると、相手も強硬な姿勢になり、１円も貰えず強制的に退去させられることになりますので、くれぐれもご注意下さい。

今回は、買受人との契約について書いてみました。

このあたりはとても複雑ですので、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。「最先の賃借権」に該当するのかどうか、立退料が貰えるのか、色々アドバイスして貰えると思いますよ。

前回は、物件調査のあとのゴタゴタについて書きました。約１ヶ月の喧騒のあと、いよいよ競落人（最高価買受申出人）が登場します。この方は新しい大家さんになる方ですので、今後のあなたの住まいに大きな影響を与えることになります。対応を間違えないように注意点を見ていきましょう。

競落人って何？家賃は誰に払うの？

入札期間が済んで約１週間後に開札期日があります。開札期日とは、裁判所で入札された札を開封し、一番高い金額を付けた人に売却することを決める手続きのことです。この一番高い金額を付けた人を、俗に「競落人（けいらくにん）」といいます。もっともこの段階ではまだ「最高価買受申出人（さいこうか/かいうけ/もうしでにん）」です。
競売情報も開札期日も一般にも公開されているので、心配な方は、事前に競売情報を見て、あなたの自宅の競売事件の番号と開札期日を調べておくと、誰が落札したか見に行くことが出来ます。
競売情報は、裁判所が運営する情報サイト（不動産競売物件情報サイトBIT）で公開されていますので、期間中は裁判所に行かなくても誰でも閲覧できます。また、落札情報は短期間でしたらインターネットで公開している業者さんもありますので、裁判所に行かなくても誰が落札したかは調べることも出来ます。（BITでは落札者が法人か、個人かくらいしか公開されていません。）
ただ、注意して頂きたいのは、一番高い金額の札を入れたからといって、その方が本当に新しい所有者（大家さん）になるかどうかは分からないと言うことです。

競落人が新しい大家さんじゃないの？

競売で一番高い金額を入れた人が新しい所有者になれば、原則として家賃は新しい大家さんに払うことになります。ただ、これからしばらくは、権利関係が大きく動くタイミングですので、とても複雑です。家賃を誰に払うべきなのか、じっくり考えて行動しましょう。中には、ゴタゴタの隙を突いて騙してやろうとする人も出てきますので、手紙や連絡は鵜呑みにせず、でも放置もせずに対応していきましょう。

まずは大原則から見てみましょう。

開札期日で一番高い金額を付けていた人が、最高価買受申出人になることは先ほどの書きました。ただ、読んで字のごとく「一番高い金額（最高価）で『買います』（買受）と言った人（申出人）」でしかありません。
裁判所は、この方宛に「売却許可決定」というものを発令しますが、「あなたに売ります」と決めたに過ぎません。裁判所は同時に「だから１ヶ月以内に売却代金を振り込みなさい」と決定します。そして、その決められた期限内に代金を支払って（「代金納付」と言います。）はじめて買受人＝新所有者になるのです。つまり、この時はじめて大家さんになるのです。
代金が裁判所に支払われるまでは、大家さん＝あなたの物件の所有者は、あくまでも賃貸借契約をした大家さんです。ちゃんと代金が支払われたかどうかは、あなたの借りている物件の登記簿を見れば分かります。支払いが済めば、裁判所が所有権移転登記手続きを嘱託するからです。

ついに新しい大家さんと話し合い？

おそらく開札期日が済んだ頃に、買受人を名乗る方が連絡をしてくるでしょう。この方が本物かどうか、既に代金納付が済んでいるのか、この時点ではまったく分かりません。そこで、こんな風に聞いてみて下さい。
「売却許可決定の写しを見せて貰えませんか。代金納付はいつ頃される予定ですか。」
たいていの業者さんは一瞬ひるむと思います。「こいつ、プロかも知れない」
最高価買受申出人になった業者さん（最近は一般の方もいらっしゃいますが）は、十中八九、代金を支払う前に接触を図ってきます。なぜ？もちろん、今お住まいのあなたが、今後、家賃を払ってくれるのか、立ち退きを考えているのか、どちらも拒否して居座り続ける問題のある人なのか、を見極めるためにです。
最悪の場合は、代金納付せず、入札時に納めた証拠金を放棄しても、リスクから逃れようとします。入札した業者さんも不安でいっぱいなのです。
ですので、もしこのまま今のご自宅に住み続けたいのであれば、最大限の注意は払いつつ紳士的に対応して下さい。代金の支払いが済めばその方が新しい大家さんになる方ですから。

結局、新しい大家さんとは、どういう関係になるの？

売却許可決定の写しと所有権移転済みの登記簿の写しを貰えれば、ほぼその方が新しい大家さんと考えて問題ありません。今後の契約について話し合う必要があります。
新しい大家さんは、あなたに引き続き住んで（家賃を支払って）欲しいと考えているのか、出て行って欲しい、と考えているのか。まずはその話をしてくると思います。
でもここにも複雑な契約関係の闇が潜んでいます・・・。長くなったので続きは次回に詳しく書きますね！

今回は、競売になった借りている部屋の開札期日後について書いてみました。

このあたりからどんどん複雑になっていきますが、出来るだけ分かりやすく書くように努力しますので、がんばって読んで下さいね。
結局、私はどうすれば良いの！？という方は専門家（弁護士）に相談してみましょう。きっと詳しく教えてくれますよ。