世間で「勝ち組」、「負け組」などと言われるようになってずいぶん経ちますが、不動産の世界（大家さん業界）でも格差社会が浸透し、いわゆる「負け組」に転落する方も散見されます。今回は、突然「大家が交代する」という通知が来たケースを考えてみましょう。

ある日突然やってくる「賃貸人変更通知書」

平穏に賃貸住宅に住んでいて、ある日突然、見知らぬ不動産業者などから手紙が届くことがあります。中を見ると「賃貸人変更通知書」なんて書いてあったらびっくりしますよね。これは法的に定められた通知ではないので、タイトルは様々ですが、推測するに「大家さんが替わった」のであろうことはなんとなく分かります。一体どういうケースなのでしょう。
実は、賃貸不動産において、大家さんが替わること自体は、それほど珍しくありません。前書きで少し触れましたが、今までの大家さんが「負け組」に転落してしまったために大家さんが替わるのか、といえばそうとも限りません。賃貸不動産の所有者（大家さん）が替わるされる理由は様々です。相続や高齢で管理できなくなっため、別物件購入（資産組替）のため、お金が必要になったから、ローンが返済できない、etc.etc.。後半の理由は少し怪しくなってきましたよね。前半の理由は何ら問題ありません。特に相続なんて、人間はいつか死んでしまうので、どうしようもありません。問題は後半の理由です。賃貸物件の居住者にとって、大家さんの資産状況の悪化は、様々な影響があり、特に大家さんの変更は、良くも悪くも居住者に小さくない影響を与えることがあります。

大家さんの変更で受ける居住者が受ける影響

大家さんの資産状況が悪くない状態での「賃貸人変更」は特に問題ありません。おそらく賃貸人変更通知書にも今までの大家さんと新しい大家さんの両方のお名前が有り、もしかしたら、確認書のようなものに記名押印をして返送してください、なんて書いてあるかも知れません。これは単純に大家さんが替わっただけ。今までどおり家賃を払っていれば平穏に住まい続けることが出来ますし、退去の際は、通常どおり敷金の清算が行われます。
問題は資金繰りが悪化した大家さんの場合。不動産競売で執行官がやってきた！なんて場合は、多少は覚悟をされていたかと思いますが、その後、一方的に賃貸人変更通知書などが届いた場合、法的には敷金が引き継がれない場合がある、というか、むしろその可能性が高いです。もしかしたら、すぐに退去して欲しい、なんてことを言われるかも知れません。こればかりはケースバイケースなので、一概には書けません。敷金が引き継がれるケース、退去しなくてもいいケース、非常に複雑な条件がいくつもありますので、心配な方は不動産に詳しい弁護士に相談してください。
他方、悪い影響ばかりではありません。資金繰りが悪化していた大家さんの場合、その多くは修繕や共用部分のメンテナンスが疎かになっています。競売や資金繰り悪化後に大家さんが変更した場合、新しい大家さんによって、メンテナンスが急速に進むこともしばしばあります。今まで何度連絡しても直して貰えなかった箇所がある方は、新しい大家さんに一度連絡してみてはどうでしょうか。

大家さんが替わって、生活が快適になった！

不動産は非常に高額になることが多く、大家さんにとっても決して安い物ではありません。大家さんになる方は、銀行借入などでリスクを取って不動産を購入し、それを管理し、貸し出すことで利益を得ていますので、時には大きな被害を受けることもあります。ただ、被害を受けたことを言い訳に管理を疎かにすることは、その不動産を借りて生活する方に対し、礼を失しています。このような場合、生活者である賃借人は、管理をしっかりして貰おうと申し入れをしても聞いて貰えないこともしばしばです。度重なる法改正で賃貸借関係はずいぶん対等になったと言われていますが、まだまだ賃借人の立場は弱いままであることも多くあります。
大家さんが替わって、管理が改善した！不具合箇所が修理して貰えた！など、生活環境が良くなるきっかけになることも多くあります。もちろん大家さんが替わらなくても環境改善を求める権利があります。いきなり聞き慣れない手紙が届いたとしても焦らず落ち着いて対応すれば、案外、生活が快適になることがあるかも知れません。

以上、今回は、賃貸人変更通知書を届いたとき、について書いてみました。

よく分からない手紙が届いたときでも、落ち着いて対応すれば生活環境が良い方向に変わることもあります。もちろん詐欺的な手紙も多く存在します。聞き慣れない手紙に悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。きっとあなたの味方になってくれますよ。

最近、大雨や地震など大規模な自然災害が多くなったような気がしますが、このような災害で借りているマンションや木造の借家が被害を受けたらどうなるのでしょう。
今回は、自然災害でのトラブルについて考えてみたいと思います。

地震のあとから雨漏りがするようになったんだけど！？

自然災害は忘れた頃にやってくる、等と言われますが、突然の地震はびっくりしますよね。建物が倒壊して大ケガをするなどしなければ、お皿が割れたなど多少の被害はあっても、まずは一安心です。
ところで、地震のエネルギーというのは想像以上に大きいもので、鉄筋コンクリートのマンションであっても壁や屋上にヒビが入ったり、木造の借家などでしたら屋根材に大きな損傷を受けていることがあります。
そうした場合、地震で直接被害がないように見えても、被災後雨漏りするようになったりします。こうした場合、通常は大家さんが修繕をしなければなりません。

大家さんに直して貰ってそれでおしまいじゃないの？

では、管理会社や大家さんに連絡してそれでおしまいになるのでしょうか。確かに、すぐに直してくれればそれでおしまいです。なんの問題もありません。ですが、壁や屋根の修繕というのは想像以上に費用が掛かります。時には建て替えた方が安い、等という場合すらあります。そういう場合にも修繕を要求するだけで問題は解決するのでしょうか。実はそうとは言い切れないのです。借りている建物が損壊、つまり壊れてしまったら賃貸借契約は当然に終了してしまいます。つまり一見、住むことが出来るようでも、実は、例えば屋根が大きく壊れてしまって、もう建て直すしかない、等という場合には、もはや直して貰うことを強制することは出来ず、賃貸借契約終了により退去することになります。実際に住めるのに何で！？と思うかも知れませんが、雨漏りして住まいとしての用をなさないのならやむを得ません。
時折、大家さんが直してくれない！と憤っている方を、インターネット上の書き込みなどで見聞きすることがありますが、もし、部屋の中は大丈夫でも、屋根や壁、柱などの構造部分に重大な損傷を受けているのであれば、実はとても危険な状態です。また仮に直すことが出来るとしても、建て替えた方が安いくらいの損傷度合いであれば、それももう経済的には全壊と同様の状態なのかも知れません。こういった場合には、既に賃貸借契約は終了しているとみられることがあります。

でも注意が必要な場合もあります。

では、もう住むことが出来ないので出て欲しいと言われた場合、どういったことに気をつければ良いのでしょうか。
もし大家さんから「損壊（目的物消滅）による賃貸借の終了」を伝えられた場合、損壊の日以降、家賃は発生しないことになります。借りてる物がない、というのですから当然です。また、貸主、借主どちらの責任にも当たらない契約の終了となりますので、敷金などは全額返還が通常ですし、汚したり壊した部分の修繕などという理由で敷金が控除されることは原則としてありません。ただし、契約による敷引きなどはケースバイケースになると思います。
また、震災による修繕費用の一部を賃借人に負担して欲しいという要求が大家さんからあると稀に聞きますが、先にも書きましたが原則として建物の修繕は大家さんが負担する費用です。もう住むことが出来ないので退去して欲しい、と言いながら、さらに修繕費まで要求するというのは辻褄が合いません。うっかり聞き入れてしまわないように注意しましょう。
あと、反対に立退料を請求する向きがあるようにも聞きますが、本当に損壊による契約終了であるならば、こちらも法的にはなんの根拠もない話。無理に請求して話をこじらせないように注意しましょう。

以上、今回は、自然災害による契約終了のあれこれについて書いてみました。

被災すると気持ちも荒んでしまううえ、退去まで求められるとパニックになってしまうこともあります。出来ること、出来ないことが分かるだけでも気持ちの整理に役立つかも知れません。そういうときは、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

前回、トラブルがあったとき、連絡先の探し方を書いてみました。しかし、ごく稀に大家さんに連絡が付かないことがあります。
今回は、そんなときの大家さんの探し方について書いてみたいと思います。

まずは、おさらい。原則は管理会社へ連絡！

前回も書きましたが、まず大前提は、契約書に記載されている管理会社に連絡すると言うこと。管理会社が設定されておらず、賃貸ショップに確認しても大家さんの連絡先が分からない。あるいは、大家さんに連絡を取ってみたけど、連絡が付かない、音信不通である。というところまでは辿り着いた方のみ、続きを読み進めて下さい。間を飛ばすと、いろいろ面倒なことになりますので注意して下さい。

大家さんの住所の調べ方。その１

適切にステップを踏まれた方は、一度は大家さんへお手紙を出されたと思います。もし戻ってきた手紙がある場合、宛名面をよく見て下さい。郵便局がなぜ差出人に戻してきたかを表示しているスタンプ（通常は赤色）や付箋があります。「あて所訊ね当たらず」や「あて名不完全のため」、「保管期限切れのため」、「受取拒否」なんて理由もあります。
このうち「保管期限切れのため」や「受取拒否」で還ってきた郵便物は、本来その住所には大家さんの表札らしき物が出ていて、配達は可能な状態です。もう一度、普通郵便で出し直してみましょう。
そのほかの場合は、どうやらその住所に大家さんは居ないようです。

大家さんの住所の調べ方。その２

契約書に書かれた住所に大家さんが住んでいないとすると、大家さんへ連絡を取ることが格段に難しくなります。通常の方法では大家さんの新しい住所を知る術がありません。
しかし、住民基本台帳法第１２条の３第１項第１号には「自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために住民票の記載事項を確認する必要がある者」は住民票を取ることができる、と記載されています。
そして、借りている部屋の修繕依頼をする（修繕履行請求権の行使）ために大家さんの住民票を取ることができます。ただ、この住民票の取り方は例外的で、近年、住民票などの不正請求も増えていることなどから、窓口では厳格に調査されます。ですので、この方法で取得される場合には「建物賃貸借契約書」、「修繕を求める場所の写真」、「戻ってきた手紙（封筒）」等を持参して、請求権があることと、調べる必要があることを見せなければなりません。
ただし、市区町村外へ転出されたあと５年を経過すると、住民票（除票）を破棄して良いことになっていますので、取れないこともあります。

住所が分かったらどうするの？

新しい住所が分かれば、もちろんその住所へまた手紙を送ることになります。それでも郵便が届かない時は、新しい住所で同じことを繰り返す必要があります。こうして手紙が届く現在の住所を探していく必要があります。これで連絡が付けば話は進むはずです。
もし、郵便が届いても返信がない場合は、１．気長に再度連絡してみる。２．自分で直して大家さんに費用請求する。３．引越して出て行く。のいずれかを選択する必要が出てきます。トラブルの状態がひどくない場合は気長に要求を続けてみて、契約更新のタイミングなどで家賃を下げて貰うようにお願いしてみるのも良いかもしれません。
自分で直して大家さんに請求する場合、トラブルになることも多くあります。やはり原則的には修繕は大家さんが行うものですし、自分で直すとしても大家さんの許可が必要です。
ここまで拗れてくると、そろそろ専門家（弁護士）と相談した方が良いかもしれません。

以上、今回は、大家さんと連絡が付かないときの連絡先の探し方について書いてみました。

大家さんの連絡先が結局見つからないときや、大家さんが修繕をしてくれないときは、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

最近、台風や地震など大きな自然災害が頻繁に起こるようになりました。地球全体のバランスがおかしくなってしまっているのかな、なんて考えてしまったりもしますが、もっと身近な話、あなたが借りてる部屋に自然災害で被害があった場合に火災保険が使えるのか？について考えてみたいと思います。

そもそも賃借人の火災保険加入義務って何？

火災保険というと、「自分の家が火事で燃えたとき」にその被害を補償してくれるもの、と考える方が多いと思います。実際、そのとおりなのですが、今の日本の火災保険は進んでいまして、火事に限らず、風水害や水濡れ、盗難、破損・汚損まで被害を補償してくれます。なかには個人賠償責任保険も付加しているものまであります。このため保険会社によっては「火災保険」という名称ではなく「住宅総合保険」と呼んでいる会社もあります。もちろん補償内容は契約に依るので、契約内容がシンプルなもの（≒保険料が安いもの）だと補償してくれない被害もあります。
そして、部屋を借りる方が加入する保険は、主にご自身の財産のための火災保険ですので、ご自身の家財に上記のような被害を受けた場合は、保険金が支払われます。なかでも、部屋を借りる方が加入する火災保険で重要なものに「借家人賠償保険」というものがあります。これは、部屋を借りた方の、大家さんに対する賠償責任について支払われる保険です。
極端な例で言いますと、例えば、あなたのお隣の方が火事を起こしてしまって、その延焼であなたのお部屋も火事の被害を受けてしまった場合でも、あなたは、その部屋を元に戻して（原状を回復して）大家さんに部屋を返す必要があります。でも、火元の方は「失火責任法（失火ノ責任ニ関スル法律）」によって、被害を賠償する責任を負いません。
この原状回復義務を補償してくれるのが借家人賠償保険です。そしてお部屋を借りるときに火災保険に加入する義務があるのは、この借家人賠償保険に加入するためなのです。

火災保険を見直そう！

前置きが長くなりましたが、借家人賠償保険の加入義務があるため、あなたはお部屋を借りるとき火災保険に加入しているはずです。そして更新契約のたびに（あるいは毎年）火災保険を更新しているのではないでしょうか。
あなたの加入している火災保険は、借家人賠償だけではありません。借家人賠償保険は通常の場合、特約なので必ず火災保険（家財）が主契約として付いています。
家財保険は、保険会社から年齢や家族構成から目安として家財金額を表示していますが、私個人から見ると少し高い目の金額を表示しているように感じます。具体的には30歳代の夫婦と子供1名家族ですと約1000万円の目安が示されていることが多いと思います。今、自分の身の回りを見渡して、家にある「家財」だけが消失した場合、もう一度買い直すとして、果たして1000万円もかかるでしょうか・・・。
ですので保険料を節約したい方は、家財金額を見直すと保険料は安くなるかも知れません。ただし、家財保険を多く掛けて、火事にしてしまえばたくさんの保険金を受け取れるんじゃないか、なんて恐ろしいことを考えてもダメです。もちろん保険金詐欺にもなりますし、放火なんてもってのほか。それに火災保険など損害保険の世界には「超過保険」という考え方があり、保険の対象（家財保険で言えば家財のことですね）よりも多く保険金額を掛けても、越えた部分は無効となります。つまり800万円ほどの家財しかないのに、1億円の保険金を掛けて、火事になっても800万円しか貰えません。という考え方です。
もちろん借家人賠償保険は、家財の金額とは関係なく付加できますので、こちらは不動産屋さんに言われた額で加入して下さい。

火災保険を使いこなそう！

あなたが掛けている火災保険は、何も大家さんのためにだけ掛けているわけではありません。本来は、あなたの家財を守るために掛けてあるはずです。ですので、台風などで家財に被害があった場合は面倒がらずに保険会社の事故窓口へ連絡してみましょう。思ったより簡単に保険金の支払いを受けられると思います。必要な書類などは保険会社によって違いますので、事故受付窓口で聞いて下さい。ポイントは壊れた物の写真と修理費用の見積です。また、保険金請求の時効は3年（保険法95条）と定められています。少し前の被害でも一度問い合わせてみては如何でしょうか。
お部屋の設備自体に不具合があったときは不動産屋さんに連絡して大家さんに直して貰う必要がありますが、これも自然災害で壊れた場合ですと大家さんの火災保険が使える可能性がありますので、「先の台風で不具合があった」などと伝えた方が早く直して貰えると思います！

万が一、借家人賠償保険に加入していない場合は？

え！？うるさく言わない不動産屋さんだから火災保険を更新していない！？それは本当に大変です。場合によっては数百万円～数千万円の賠償義務を負う可能性があります。いくらあなたが気をつけていても、もらい火は避けようがありません。火災保険は不動産屋さんで加入する必要はありません。インターネットで探せば、安くても借家人賠償保険のある火災保険がいくらでもあります。家財保険の金額を高額にしなければ年間2000円ほどからでも加入することができます。至急、火災保険の加入手続を取って下さい！

以上、今回は、火災保険の加入義務や火災保険の利用について見てみました。

保険金請求についてはご加入の保険会社の相談窓口でご相談下さい。もし、自然災害で損害を受けたお部屋の修繕が行われない場合は、専門家（弁護士）に相談してみてください。あなたのお役に立てるかも知れません。

新居に引っ越ししてからしばらくすると、当初は気が付かなかった不具合や設備の不良が気になり出したり、新しく引っ越してきた方の生活音が、ご自身の生活リズムと違うこと等からストレスになったりしてくることもあります。
今回は、そんなときに、そもそもどこへ連絡すれば良いのかを検討していきたいと思います。

原則は管理会社へ連絡！でも管理会社ってどこ！？

賃貸マンションなど賃貸物件には、多くの場合は管理会社が物件の管理を行っています。通常は、その管理会社へ連絡し、不具合の修繕やトラブルの仲裁に入ってもらいます。そして、仲介業者を通じて入居した方は、契約の際に管理会社の説明を受けていると思います。でも、聞き慣れない言葉も多く、たくさんの書類にハンコを押す契約で、さらっと説明された管理会社のことを覚えている方はどれほどいるでしょう。中には、繁忙期のご紹介だったため説明を省略してしまっている業者さんもいるかも知れません。そのためにもまず契約書、重要事項説明書を確認してみましょう。

契約書が見当たらない！！いよいよ困った・・・。

賃貸契約書は大切な書類だということは、皆さん分かっています。でも、契約したあとに新居に引っ越してくるんだし、そもそも、契約してしまえばその後に契約書を使う事なんて滅多にありません。だから見つからない方もいるのではないかと思います。
そういうときは焦らず、賃貸契約をした不動産屋さんへ連絡してみましょう。今のお住まいの最寄り駅の近くで契約された方も多いのではないでしょうか。連絡先が分からなければそのお店に直接行ってみても良いと思います。
ただ、同じ系列店だからといって別の営業所でも分かるかといえば、そうとも限りません。賃貸ショップはフランチャイズも多く、契約をしたお店と違う会社が経営していることもしばしばあります。そういった場合では契約の内容が分からないことも多いですから、やはり契約をしたお店に連絡をしてみて下さい。

賃貸ショップに連絡すれば問題解決？

では、賃貸ショップに連絡すれば、問題が解決に向かうかといえば、そうとは限りません。賃貸ショップと管理会社が同じ会社ということは、実は稀なのです。
管理会社には、大きく分けて３種類あります。
１つめは、賃貸の仲介をした会社が直接、或いは系列店が管理している場合。この場合は、契約をしたお店に連絡すれば終了。あとは納得のいく解決が得られるか見守るだけです。
２つめは、まったく別の管理会社がついている場合。この場合もたいていの場合は、契約をした賃貸ショップが連絡をしてくれるか、連絡先を教えてくれます。そこへ連絡すれば対応してくれるでしょう。
３つめは、大家さん自身が管理している（自主管理）場合。この場合は対応は区々（まちまち）です。
賃貸ショップから連絡がつかない場合もゼロではありません。

トラブル解決に向けての対応それぞれ

管理会社が、１つめ、２つめの場合は、いずれもプロの管理会社ですから、比較的迅速に工事やトラブル解決に動いてくれます。
ただ、３つめの大家さんの自主管理の場合は、一般の個人の場合も多いです。この場合、とても丁寧に対応して下さる大家さんもいれば、ひどい対応の大家さんもいらっしゃいます。
賃貸ショップから大家さんに連絡がつかないとしても、必ず大家さんの住所氏名は分かるはずです。宅建業法上、大家さんの住所氏名は必ず明記して契約をすることになっているからです。まずは賃貸ショップから大家さんの連絡先を教えて貰って連絡を取ってみましょう。連絡がつかない場合のほとんどは、大家さんが引越などをして電話番号が変わっているのだと思います。大家さんがお亡くなりになった場合は、家賃の振込先が替わるので必ず連絡があるからです。

所在不明の大家さんへ連絡を取る方法

まずはハガキでも封書でも良いので、大家さんへお手紙を書いてみましょう。借りている物件の住所とマンション名、部屋番号、借りているあなたのお名前、出来ればいつから借りているかも書いた方が分かりやすいです。あと、どういうトラブルで困っているかを書いて送ってみましょう。大家さんがお引っ越しをされていたとしても、郵便物は転送されている場合が多いと思いますので、意外とすんなり届くと思います。
手紙が戻ってこないのであれば、解決への連絡がなかったとしても、ほぼ届いています。少し待ってみましょう。
何日かして、手紙が戻ってきてしまった場合は、転送がされていないか、もう引越をされてから日数が経ってしまって転送期間が切れているかのどちらかです。この場合は、少し面倒になってきます。この場合は修繕請求権の債権者の立場で大家さんの住民票を取るなどして現住所を探る必要があるのですが、話が長くなってきましたので、つづきはまたの機会にしたいと思います。

以上、今回は、トラブルがあった場合の連絡先について書いてみました。

大家さんが自主管理をされていて連絡がつかない、ということはそう多くはないと思います。ただ、そういったケースではトラブル解決が遅れて、不快なまま生活することを余儀なくされますし、いざ退去の連絡をしようと思ってもどこに連絡すれば良いのか分からなくなっていると思います。どうして良いか悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。