前回は、競売の結果、新しい所有者（買受人）が決まるまでのことを書きました。新しい所有者は、契約の継続をするつもりがあるのでしょうか、また、あなたは買受人の要求を飲まなければいけないのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

もう出て行くしかないのでしょうか。

あなたの自宅を競売で買い受けた新しい大家さんには、裁判所により様々な権限が与えられています。代表的なものとして引渡命令という手続きです。競売事件で「対抗できる」とされている権利を除き、新しい大家さんは、その買い受けた不動産についている権利を一掃することが出来ます。この効力は絶大で、裁判所に申立さえすれば、申し立てられた方は意見を言う機会を与えられないまま、明け渡しの強制執行をすることが出来る証明書が買受人に交付されます。通常の賃貸借契約を結んでいるあなたのような賃借人は、原則として退去させられる可能性があります。もっとも、競売開始前からお住まいの場合は、代金納付の日から６ヶ月間は退去しなくても良い、とされています。つまり、買受人が接触してきてから半年間は今までどおり住み続けることが出来ます。ただし、家賃の滞納をした場合には、この猶予期間は消滅します。

新しい大家さんには従うしかない！？

では、新しい大家さんの言うことは全て従わなければいけないのでしょうか。実は、そもそも競売で影響を受けない場合もあります。それは競売申立の原因よりも前から賃借している場合です。この賃借権のことを「最先の賃借権」と言います。あなたの賃貸借契約が最先の賃借権であった場合は安心して下さい、競売は何も怖くありません。今までの大家さんの名前が変わったくらいの認識でも大丈夫です。預けてある敷金もそのままですし、賃貸借契約書に書かれている条件はそのまま新しい大家さんに引き継がれます。
しかし、大部分の方がそれ以外の賃借権です。新しい大家さんには原則従わざるを得ません。敷金も承継されませんので、返還請求は前の大家さんにするしかないのです。

でも、これからもずっとここに住みたい！こんな場合はどうするの？

ただ、新しい大家さんもビジネスとしてあなたの自宅を購入（競落）していることが多いです。その場合、徒にあなたを退去させてしまうより、これからも住み続けて家賃を払って貰おうとするかも知れません。そういう場合は「賃貸借契約の巻き直し」を要求されます。ただし、先にも書いていますように、買受人はあなたを追い出すことも出来るのです。この巻き直しには基本的には前の契約は何らの拘束力も持ちません。まさに「イヤなら出て行け」と言うことが出来るのです。
この再契約には、いろいろなパターンがあります。中には親切にも「敷金と同額を保証」してくれる買受人もいますので、まずは話を聞いてみて下さい。もちろん、家賃の値上げを言われる可能性も十分にあります。この場合には応じられないような額であれば出て行くほかありません。

デモなんか悔しい！せめて立退料とか取れないの？

法律上は立退料は取れません。最先の賃借権以外の権利は保護されていないのです。しかし、あなたが家賃も払わず、退去もしないとすれば、新しい大家さんはどうするでしょうか。はじめにも書いたように引渡命令を取得して強制執行をすることになります。ただし強制執行もタダでは出来ません。執行官に支払う費用もありますが、一番コストが掛かるのが、実際に明け渡しをするための撤去費用です。強制執行手続きでは、執行官が指揮を執って明渡作業をしますが、実際に作業をする撤去業者さんの費用や、家財道具の保管費用（強制執行を受けたあなたが後で取りに来られるよう１ヶ月ほど保管する必要があります。）、保管する価値がないと判断された物の廃棄費用・・・。これらは全て一旦は新しい大家さんが負担します。もちろん、原則的には強制執行を受けた人が負担するのですが、そんな費用を払える人は稀ですし、強制的に払わせるには別の手続きが必要です。この費用が、ワンルームマンションでも５０万円程度は掛かると言われています。
つまり、強制執行しなくても出て行ってくれるのならと、引越費用や立退料を支払うことを提案する買受人もあります。あなたも、出て行くと決めたのなら、引越代や立退料を要求してみても良いかもしれません。ただ、法外な金額を要求すると、相手も強硬な姿勢になり、１円も貰えず強制的に退去させられることになりますので、くれぐれもご注意下さい。

今回は、買受人との契約について書いてみました。

このあたりはとても複雑ですので、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。「最先の賃借権」に該当するのかどうか、立退料が貰えるのか、色々アドバイスして貰えると思いますよ。

前回は、物件調査のあとのゴタゴタについて書きました。約１ヶ月の喧騒のあと、いよいよ競落人（最高価買受申出人）が登場します。この方は新しい大家さんになる方ですので、今後のあなたの住まいに大きな影響を与えることになります。対応を間違えないように注意点を見ていきましょう。

競落人って何？家賃は誰に払うの？

入札期間が済んで約１週間後に開札期日があります。開札期日とは、裁判所で入札された札を開封し、一番高い金額を付けた人に売却することを決める手続きのことです。この一番高い金額を付けた人を、俗に「競落人（けいらくにん）」といいます。もっともこの段階ではまだ「最高価買受申出人（さいこうか/かいうけ/もうしでにん）」です。
競売情報も開札期日も一般にも公開されているので、心配な方は、事前に競売情報を見て、あなたの自宅の競売事件の番号と開札期日を調べておくと、誰が落札したか見に行くことが出来ます。
競売情報は、裁判所が運営する情報サイト（不動産競売物件情報サイトBIT）で公開されていますので、期間中は裁判所に行かなくても誰でも閲覧できます。また、落札情報は短期間でしたらインターネットで公開している業者さんもありますので、裁判所に行かなくても誰が落札したかは調べることも出来ます。（BITでは落札者が法人か、個人かくらいしか公開されていません。）
ただ、注意して頂きたいのは、一番高い金額の札を入れたからといって、その方が本当に新しい所有者（大家さん）になるかどうかは分からないと言うことです。

競落人が新しい大家さんじゃないの？

競売で一番高い金額を入れた人が新しい所有者になれば、原則として家賃は新しい大家さんに払うことになります。ただ、これからしばらくは、権利関係が大きく動くタイミングですので、とても複雑です。家賃を誰に払うべきなのか、じっくり考えて行動しましょう。中には、ゴタゴタの隙を突いて騙してやろうとする人も出てきますので、手紙や連絡は鵜呑みにせず、でも放置もせずに対応していきましょう。

まずは大原則から見てみましょう。

開札期日で一番高い金額を付けていた人が、最高価買受申出人になることは先ほどの書きました。ただ、読んで字のごとく「一番高い金額（最高価）で『買います』（買受）と言った人（申出人）」でしかありません。
裁判所は、この方宛に「売却許可決定」というものを発令しますが、「あなたに売ります」と決めたに過ぎません。裁判所は同時に「だから１ヶ月以内に売却代金を振り込みなさい」と決定します。そして、その決められた期限内に代金を支払って（「代金納付」と言います。）はじめて買受人＝新所有者になるのです。つまり、この時はじめて大家さんになるのです。
代金が裁判所に支払われるまでは、大家さん＝あなたの物件の所有者は、あくまでも賃貸借契約をした大家さんです。ちゃんと代金が支払われたかどうかは、あなたの借りている物件の登記簿を見れば分かります。支払いが済めば、裁判所が所有権移転登記手続きを嘱託するからです。

ついに新しい大家さんと話し合い？

おそらく開札期日が済んだ頃に、買受人を名乗る方が連絡をしてくるでしょう。この方が本物かどうか、既に代金納付が済んでいるのか、この時点ではまったく分かりません。そこで、こんな風に聞いてみて下さい。
「売却許可決定の写しを見せて貰えませんか。代金納付はいつ頃される予定ですか。」
たいていの業者さんは一瞬ひるむと思います。「こいつ、プロかも知れない」
最高価買受申出人になった業者さん（最近は一般の方もいらっしゃいますが）は、十中八九、代金を支払う前に接触を図ってきます。なぜ？もちろん、今お住まいのあなたが、今後、家賃を払ってくれるのか、立ち退きを考えているのか、どちらも拒否して居座り続ける問題のある人なのか、を見極めるためにです。
最悪の場合は、代金納付せず、入札時に納めた証拠金を放棄しても、リスクから逃れようとします。入札した業者さんも不安でいっぱいなのです。
ですので、もしこのまま今のご自宅に住み続けたいのであれば、最大限の注意は払いつつ紳士的に対応して下さい。代金の支払いが済めばその方が新しい大家さんになる方ですから。

結局、新しい大家さんとは、どういう関係になるの？

売却許可決定の写しと所有権移転済みの登記簿の写しを貰えれば、ほぼその方が新しい大家さんと考えて問題ありません。今後の契約について話し合う必要があります。
新しい大家さんは、あなたに引き続き住んで（家賃を支払って）欲しいと考えているのか、出て行って欲しい、と考えているのか。まずはその話をしてくると思います。
でもここにも複雑な契約関係の闇が潜んでいます・・・。長くなったので続きは次回に詳しく書きますね！

今回は、競売になった借りている部屋の開札期日後について書いてみました。

このあたりからどんどん複雑になっていきますが、出来るだけ分かりやすく書くように努力しますので、がんばって読んで下さいね。
結局、私はどうすれば良いの！？という方は専門家（弁護士）に相談してみましょう。きっと詳しく教えてくれますよ。

前回は、突然、借りている部屋が競売になったときの対処法を書いてみました。
執行官が物件調査に来たあとはどうしていけば良いのでしょう。物件調査のあとの対策と心構えについて見ていきましょう。身の回りが大きく動き出しますので注意して下さい。

物件調査が済んだけど、なんにもない。

執行官がいきなり来てドキドキしたけど、その後ぱたっと音沙汰がなくなります。日常が取り戻されたかのように何にもないと思います。でも実は、その間にも、執行官が頑張って調書を書いています。そして嘱託を受けた不動産鑑定士が不動産価格の計算をしています。
執行官が来てから、おおよそ４ヶ月から６ヶ月くらいは静かだと思います。なーんにもありません。そして、そのあと待っているのは・・・売却実施処分！競売情報の公開です。

競売情報が公開された！私はどうすれば良いの？

競売情報が公開されると、あなたが住んでいるところが便利なところや名の通った住宅地であればあるほど、身辺が賑やかになります。競売情報が公開されたことはすぐに気がつくでしょう。競売情報は、裁判所に行けば誰でも閲覧することが出来るうえ、専門情報誌まで発行されているので、主として不動産屋さんが目を皿のようにして眺めています。
そして少しでも良い物件があると「物件調査！」です。競売はオークションですから、１円でも高い金額を札入れした方が落札します。「どれくらいまでお金を出せるか」、「どこまで出せば落札できて、しかも利益が出るか」それはもう、執行官よりも必死です。
ですので、時に行き過ぎてしまう業者さんが出てきます。対象のお部屋に「ピンポーン！すみませーん！少しお話お聞かせ頂けませんか！」『競売の相談載ります。』等というお手紙が来たり、時に、お金を借りませんか、とか、任意売却がどうだ、とか、物件情報をいい加減に読んで、あなたが所有者（兼債務者）であるかのように扱ってくる方もいます。

基本路線は「相手にしない」

このように任意で物件を調査している方の中に、部屋を借りているあなたを、親身に救ってくれる方は誰もいません。隙あらば情報を引き出して、自分が有利に入札したいという方がほとんどです。そして誤ったアドバイスをしても、その方たちに何の責任もありません。時に意図的にあなたに「勘違い」をさせようとする悪質な業者もあります。信じたあなたが悪い、と貶まれるのが関の山です。
では、どうすれば良いの？その答えは、基本路線は何もしなくても良いです。執行官以外の調査に付き合ってあげる必要はありません。放っておけば良いのです。
とはいえ、最近は一般の方でも参加しやすくなった競売手続。あなたの借りているお部屋が駅近で便利な場所の築浅物件で、尚且つ「区分所有建物」と呼ばれる１部屋ごとに売買できる物件だったら、つまり、あなたが良い物件を見つけていれば、いるほど、それはもう、たくさんの業者さんが『調査』目的でウロウロしていることでしょう。お子さんがいるご家庭なんかだと気が休まらないかも知れません。そういうときは、あれこれ待たずに引越しを検討するのも一つの方法です。警察に連絡しても、裁判所に連絡しても、静まるのは一時だけで、またすぐに調査目的の業者さんが集まり出します。
ただ、競売情報は短期決戦、すぐに終わります。情報開示から約３週間で入札開始、入札期間は１週間。入札が終わってしまえば、すぐに開札です。つまり、競売情報が出てから１ヶ月もすれば、『調査』騒ぎは終わってしまいます。それでも待ちきれずに引っ越しを検討するか、１ヶ月間の嵐が過ぎ去るのを待つか、それは巻き込まれてしまったあなたが判断してください。

入札期間が過ぎ去った。そのあとは？

嵐のような入札期間が終わると、やがて開札、新所有者が決まります。新しい所有者、つまり新しい大家さんになる方が決まります。賃貸物件を入札する方は、引き続き賃貸に出したい方が多いと思います。だって、人が住んでいることを知っているのに、購入したいという人です。もし購入した人が自分で使おうと思ったら、入札した代金＋立ち退きにかかる費用+リフォーム代が必要です。今のお部屋の現状も写真しか見ていない状態で、立ち退きにいつまで、費用もいくら掛かるかも分からないのに、多額のお金を投じて購入するでしょうか？
前の大家さんと同じように、貸して家賃を得ようとしている人が多いと思いませんか？
所有者でない方が住んでいる物件を競売で購入するには、結構なリスクがあるんです。
入札した人も、案外おっかなびっくりかも知れません。

今回は、賃借物件が突然競売になったとき、物件調査のあとを書いてみました。

このあと、もう少し注意すべき点があるのですが、文字数制限の関係で、続きは次回に詳しく書きますね！
すぐに知りたい！という方は専門家（弁護士）に相談してみましょう。きっと力になってくれますよ。

自宅は、持ち家派？賃貸派？最近は、不動産神話も崩壊し、賃貸派の方も増えているようです。私自身は、自宅は賃貸でも持ち家でも、どちらにもメリットとデメリットがあり甲乙付けがたいと思っていますが、そんな中、賃貸派の方には、唯一対策できないことがあります。それは、「自宅が競売されることを予測できない」ことです。

競売はある日突然に。

持ち家であれば、自宅が競売されることはある程度予測できます。それはつまり、自分が住宅ローンを払えていないから。様々な事情はあるでしょうけど、自宅が競売に掛けられる大多数は、借入金を返済していないからです。ですから、持ち家の方は、住宅ローン（そのほか自宅を担保にお金を借りていればその借金）の返済が滞っているから、競売されるのです。ですが、賃貸派の方は違います。賃貸物件では、ご自身がまじめに家賃を払っていようとも、大家さんが借入金の返済を滞った場合には、そのマンションは競売されることになります。ご自身はきちんと家賃を払っているのですから、まったく寝耳に水なわけです。
ご自宅が賃貸物件の方は、十中八九、執行官の来訪で自宅が競売に係っていることを知ることになります。競売に掛かった不動産の売却価値を調べるために、執行官が現地調査に来るのです。

執行官の現地調査は拒否できない！？

競売申立があった後、裁判所は、比較的早いタイミングで物件を調査します。競売という手続きが不動産を売却する事を目的としているので当然と言えば当然かも知れませんね。そして、裁判所から調査を命じられた執行官が現地にやってきます。執行官は強い権限を持っていて、調査のために家の中に入ることが出来ます。たとえ、居住者であるあなたがが留守の場合でも、また入室を拒否したとしても・・・。
ただ、調査でトラブルになりたくない執行官は、たいていの場合、部屋の中を見に来る前に、一度呼び鈴を鳴らします。あるいは手紙を残します。「今度部屋の中を見に来るから在宅して下さいね」。そう。賃貸派の方はこの時はじめて自宅が競売されていることを知ることになります。（ちなみに在宅してなくても勝手に入るのでお仕事を休む必要はありませんよ。在宅した方がイヤなことはイヤだといえますケド、言えるだけだし。）

現地調査されるとどうなるの？

執行官は、あくまでも不動産の価値を調べに来ます。ですから、ご自宅に高価な家具や大きな金庫があったとしてもまったく気にしません。もちろん金庫を開けて中を見せて下さい、と言われることはないのです。ただし、建物の価値を調べるために雨漏りがあるかないか、等はもちろん、賃貸借契約の中身はどうなっているのか、家賃は滞納していないか、果ては部屋の使い方が良いのか悪いのか、を調査されることになります。そのため、部屋の写真が何枚か撮られることになります。普段部屋が片付いていないとドキッとしますよね、見ず知らずの執行官が留守中やってきて部屋の写真を撮って帰るなんて、考えただけでも気持ち悪い・・・そう思う方もいるかも知れません。でも執行官も仕事でやっているのですから、気持ち悪い、なんて言ったら、ちょっとかわいそうかも知れません。
そして、ここで撮影した写真は、なんと！競売情報として公開されます。もちろんプライバシー保護のため洗濯物や郵便物など一部を黒塗りされるのですが、散らかっている部屋か片付いている部屋かは一目瞭然です。見られたら恥ずかしいお部屋の方は今のうちからお掃除しておいて下さいっ！

で、結局どうすれば良いのよ。

いきなり執行官から連絡が来て、検索でこのサイトに辿り着いた方は、結局ここが知りたいと思います。結論から申し上げますと、今は何も出来ません。
競売という手続きに入った以上、部屋を借りているだけの立場であるあなたには、出来ることは何もないのです。
強いて挙げるなら、古い賃貸借契約書、出来れば入居当時の賃貸借契約書を探して下さい。賃貸借契約が古ければ有利なことが色々とあります。場合によっては、出て行く、出て行かないに大きく関わることもあるのです。
あと執行官には出来るだけ協力的に対応した方が良いです。反発したって強制的に調べられるのがオチですから、それだったら協力している方が、執行官だって人の子、色々教えてくれることもあります。だって、あなたがとばっちりを受けている被害者であることはプロである執行官もよーく知ってますから。
そのためにも古い賃貸借契約書を頑張って探してコピーを提出して下さい。もし「そんなの捨てちゃったー」とか、「探したケド見当たらない・・・」となっても大丈夫！「○年○月から入居してます！」って事ぐらいなら調べられるでしょ？とりあえず、これくらい分かっていればＯＫ！十分配慮して貰えます。執行官にはしっかり伝えましょう。

以上、借りてる部屋が競売になったときの対策を書いてみました。

やっぱり不安だ！という方は専門家（弁護士）に相談してみましょう。中途半端なコンサルや専門家を名乗る人や、全然関係のない不動産屋さんには十分注意して下さいね。（弁護士を除いて競売処理の公的な専門資格はありません。）