最近流行の保証会社って何?

近年、賃貸物件を借りようとすると「家賃保証会社必須」条件を見かけるようになりました。居住用不動産における家賃保証会社とは何なのか、このような保証会社を使うメリットとデメリットを考えてみたいと思います。

で、家賃保証会社って何なのさ?

家賃保証会社(賃貸保証会社)というのは、一般的に、賃貸借契約に必要な連帯保証人の代わりに家賃の滞納などがあったときに代わりに払ってくれる会社のことを指します。1990年代後半頃からその存在が確認されており、一時期は悪質な取立などが社会問題化しましたが、2021年に業界団体である一般社団法人全国賃貸保証業協会(https://jpg.or.jp/index.html)が発足し、業界内での自主規制や滞納情報の共有などが行われており、現在に至ります。

家賃保証を付けるメリットはなに?

まずは家賃保証会社を付けることのメリットを列挙してみましょう。
1.保証人不要で契約が締結可能
賃貸保証会社に加入することで、保証人を立てる必要がなくなります。保証人を立てるためには、家族や友人などから頼み込む必要がありますが、居住用賃貸保証会社に加入すれば、保証人探しの手間が省けます。
2.賃貸物件の選択肢が増える
賃貸物件のオーナーは、入居者が支払い不能になるリスクを回避するために、保証人を求めることがあります。しかし、保証人がいない場合には、入居者として選ばれることが難しくなります。家賃保証会社に加入することで、賃貸物件の選択肢が広がり、理想の物件を選びやすくなります。
3.解約時にも役立つ
賃貸借契約を解約する場合には、退去費用がかかることがあります。しかし、家賃保証会社に加入している場合には、解約時のトラブルにも対応してくれることがあります。また、家賃滞納などのトラブルがあった場合にも、家賃保証会社が代わりに支払ってくれるため、オーナー側から立ち退きなどの請求を受けることを(一時的に)回避できます。

以上のように、家賃保証会社に加入することで、入居者にはメリットがあります。賃貸物件の選択肢が増え、解約時のトラブル対応も期待できます。しかも、加入することで賃貸物件を借りるための条件が緩和される可能性があるため、賃貸物件探しをする際には家賃保証会社に加入することを検討すると良いでしょう。
ただし、家賃保証会社に加入するには一定の条件があり、収入や年齢などに制限があることが多いため、加入できるかどうか事前に確認することが大切です。また、保証範囲や補償内容によって異なるため、加入前には詳細を確認しておくことが重要です。

メリットはなんとなく分かったけど、デメリットもあるんじゃないの?

続いて家賃保証会社に加入することのデメリットも見てみましょう。
1.費用がかかる可能性がある
家賃保証会社に加入するには、保証料が必要です。これらの費用は、通常、賃借人が負担することになる場合が多いです。また保証契約更新時に更新料が掛かる場合もあります。
2.審査が厳しい
家賃保証会社は、賃借人の信用力を審査します。賃借人の信用力が低い場合、保証会社に加入できない可能性があります。
3.支払いに時間がかかる
賃貸物件の家賃が滞納した場合、賃貸契約書に基づいて、家主は家賃滞納者に対して、法的手続きを行うことができます。しかし、保証会社が介入するため、支払いに時間がかかる場合があります。
4.契約内容に制限がある場合がある
家賃保証会社によっては、契約内容に制限がある場合があります。たとえば、一部の家賃保証会社では、賃借人がペットを飼うことを禁止する契約を結ぶことが条件になっている場合があります。
以上のようなデメリットがあるため、家賃保証会社に加入する前に、契約内容をよく確認し、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

で、結局どうなのよ?

ざっと、家賃保証会社のメリット、デメリットを見てみましたが、結局のところ、賃貸物件によっては「保証会社必須」となっている場合があり、その場合には家賃保証会社に加入しなければ、その物件に入居することが出来ません。つまり、家賃保証会社を使わなければ、物件の選択肢が減ることになります。
ただ、どの家賃保証会社と契約するかは選択肢があることを知っておいてください。一般的に、審査が厳しい保証会社ほど料金は控えめですし、万一の立替払いが生じたとしても紳士的な取扱です。賃貸仲介会社が、保証会社を紹介してくれると思いますが、選択肢があるかどうかは確認してみてください。

以上、今回は、賃貸保証会社のメリット、デメリットについて書いてみました。

保証会社によっては、立替払いをしたあとの取立が厳しい会社もあると聞きます。業界団体加入の保証会社など大部分の保証会社は、自主規制などでルールやモラルを守った運用をしていますが、業界団体未加入の保証会社などと契約すると、家賃滞納などで立替払いが行われたあと悪質な取立に遭うこともあります。保証会社の取立に悩んだら、ぜひ専門家(弁護士)に相談してみてください。きっとあなたの味方になってくれますよ。

連帯保証人の制度が変わったってナニ?

2020年4月1日から民法が改正されます。この改正で連帯保証人制度が大きく変更されることになるのですが、賃貸契約に影響のある部分について触れてみたいと思います。
今回は、賃貸借契約における連帯保証人の責任について考えてみたいと思います。

そもそも賃貸借契約の連帯保証人ってどういうヒト?

住宅の賃貸契約(イメージ)

賃貸物件に入居する際、おそらく大部分の方は連帯保証人を立てるように言われたと思います。最近は保証会社を必須にしているところも多いですが、この場合は保証会社で連帯保証人が必要だったり、保証会社と賃貸契約の連帯保証人の二本立てだったりしたと思います。
この場合の連帯保証人の立場ですが、「賃借人が家賃や更新料、退去した場合の原状回復費などを滞納した場合に賃借人に代わって支払義務を負う人(会社)」ということになります。この責任は思いのほか重く、(正当な請求ならば)請求される金額に上限はありませんでした。なかには月4万円ほどの家賃の賃貸契約の連帯保証人になったところ、滞納家賃や退去に係る裁判、強制執行にかかった費用などで数百万円を請求される事案すらあったといわれています。しかも、賃借人が夜逃げなどして連絡がつかない場合でも、管理会社(大家さん)は、賃借人を探すことなく連帯保証人に請求できます。
そう。連帯保証人は(金銭債務については)当事者と同じ責任を負うのです。

今回の法改正でどう変わったの?

法律の改正(イメージ)

今回の法改正の最大の変更点は、今まで青天井だった連帯保証人の責任に上限が出来た、と言う点です。いわゆる責任限度額・上限額(法律用語では「極度額」といいます。)の設定を義務づけ、もし設定しなければ、保証契約自体が無効になることになりました。
これは更新契約でも同じで、連帯保証人になっている方は今後、極度額の設定のある更新契約に署名押印していくことになると思われます。
このブログを投稿した時点(H30年12月)ではまだ新民法は施行されていませんが、大手保証会社などでは既に連帯保証人の極度額の設定をした契約書に切り替わっています。今のところまだ、みたことはありませんが、おそらく賃貸契約書自体も順次極度額の記載のある契約書に切り替わっていくことでしょう。

「上限額」とは具体的にどれくらいを想定すれば良い?

負担するお金(イメージ)

国土交通省のプレスリリースでは、過去の実績調査の結果が参考資料として公表がされており、実際に連帯保証人が負担した額は平均でおよそ家賃の13.2ヶ月分(最小値2ヶ月~最大値33ヶ月)となるそうです。この資料は平成9年11月から平成28年10月までの裁判例に基づく平均値です。
管理会社での実績(約59万戸を管理する管理会社120社にアンケート調査した結果)によると、概ね9.7ヶ月で家賃滞納から強制執行による明け渡しが行われ、強制執行に要した費用は約50万円だそうです。他にも家賃保証会社向けの調査による家賃価格帯ごとの損害額分布図なども開示されています。
独自に入手した資料では、連帯保証人の保証極度額は18ヶ月~24ヶ月分とするケースがあるようです。24ヶ月分というと8万円の家賃の場合で192万円ですから、実際に数字として記載されていると、ちょっとビックリしてしまいますが、上記資料の結果から見ると概ね妥当な額ではないかと思います。ただ、法律上は上限値が明示されていれば良いので契約書には「○○ヶ月分」と記載されているケースも多いと思います。

以上、今回は、民法改正による賃貸契約に係る連帯保証人への影響について書いてみました。

誰も好んで家賃を滞納したり連帯保証人に迷惑を掛けようだなんて思っていないと思いますが、生活していくうえで思わぬ「事故」はつきものです。また連帯保証人になってしまうこともあると思います。そういうときは、むやみに恐れず契約内容をよく確認して下さい。ただ、どうしても不安が残る場合は専門家(弁護士)に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。